En 2025, 30 500 ménages ont été expulsés de force de leur logement en France, soit une hausse de 27,2 % par rapport à l'année précédente. Dans le même temps, 175 000 commandements de payer ont été signifiés — un record historique selon la Chambre nationale des commissaires de justice. Que vous soyez bailleur confronté à des loyers impayés ou locataire venant de recevoir un commandement de payer, comprendre chaque étape de la procédure d'expulsion pour impayés de loyer est indispensable pour défendre vos droits. Rappelons d'emblée un interdit absolu : aucun propriétaire ne peut expulser lui-même son locataire, changer la serrure ou couper les fluides, sous peine de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). Maître Sandie Boudin, avocat au Barreau du Val-de-Marne installée à Saint-Maurice, accompagne régulièrement bailleurs et locataires dans ces procédures souvent longues — comptez 6 à 9 mois dans les cas simples avec clause résolutoire, 12 à 24 mois en l'absence de clause résolutoire, et 18 à 24 mois en moyenne jusqu'à l'expulsion effective — et dont le coût total pour le propriétaire est estimé entre 5 000 et 7 000 €.
Tout commence par le commandement de payer, premier acte formel de la procédure. Ce document ne peut être délivré que par un commissaire de justice (anciennement huissier). Aucune autre forme — lettre recommandée, courrier électronique ou remise en main propre — n'est admise. Son non-respect entraîne la nullité pure et simple de l'acte. Pour un accompagnement en droit immobilier à Saint-Mandé et ses environs, le recours à un avocat permet de sécuriser cette première étape et d'éviter les vices de forme qui pourraient compromettre l'ensemble de la procédure.
Ce commandement doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions obligatoires :
Le commissaire de justice doit en parallèle notifier ce commandement à la CAF ou la MSA, ainsi qu'à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) dans le mois suivant la signification. L'omission de ces formalités constitue l'une des causes les plus fréquentes de rejet des demandes d'expulsion — une erreur qui oblige à tout recommencer.
Si un garant (caution) existe, le commandement doit lui être dénoncé dans un délai de 15 jours, sous peine de perdre les intérêts et pénalités de retard. Son coût avoisine 130 €, légalement à la charge du locataire. Attention : la durée de validité du commandement est de 2 ans. Passé ce délai, il est périmé et tout le processus recommence à zéro. Le locataire dispose quant à lui de 10 jours à compter de la signification pour contester la forme du commandement devant le tribunal judiciaire (nullité pour mention manquante, décompte imprécis, etc.). Au-delà de ce délai, seul le fond de la créance peut encore être discuté. Un bailleur qui reçoit une contestation de forme dans ce délai doit agir rapidement pour savoir s'il y a lieu de recommencer l'acte ou de défendre sa validité. Un conseil essentiel pour le bailleur : agir dès le premier impayé et conserver toutes les preuves de démarches amiables préalables (lettres recommandées, échanges par mail, courriers de relance).
Conseil : L'assurance loyers impayés (GLI), dont le coût est estimé entre 60 et 100 € par an, couvre les frais de procédure — y compris les émoluments du commissaire de justice pour le commandement de payer — à condition que le sinistre soit déclaré dès le premier mois d'impayé. Par ailleurs, la Garantie Visale (Action Logement), gratuite pour le bailleur, est un dispositif de cautionnement qui se substitue au locataire défaillant dans la limite des plafonds du contrat et peut se cumuler avec la procédure d'expulsion. Ces deux dispositifs constituent une protection financière précieuse pour le bailleur qui engage une procédure souvent longue et coûteuse.
Il existe trois causes distinctes permettant au bailleur d'activer la clause résolutoire — et non la seule situation de loyers impayés : (1) le défaut de paiement des loyers et charges, de loin la plus fréquente ; (2) le défaut d'assurance contre les risques locatifs — dans ce cas, le locataire dispose d'un délai d'1 mois (et non 6 semaines) pour justifier qu'il est assuré ; (3) le non-versement du dépôt de garantie. Dans chacun de ces trois cas, le bailleur peut faire délivrer un commandement par commissaire de justice visant la clause résolutoire.
Une fois le commandement de payer signifié, le locataire dispose d'un délai pour régler l'intégralité de sa dette. Ce délai varie selon la date de conclusion du bail : 2 mois pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, et 6 semaines pour les baux postérieurs, conformément à la loi Kasbarian-Bergé. Cette distinction a été confirmée par l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002).
La condition est stricte : le règlement doit être total — loyers, charges et frais d'acte inclus. Un paiement partiel, même significatif, ne neutralise pas la clause résolutoire. Si la dette est intégralement soldée dans le délai, la procédure s'arrête immédiatement et le bail se poursuit normalement. Par exemple, un locataire devant 3 200 € d'arriérés qui ne verse que 2 800 € verra malgré tout la clause résolutoire s'activer.
Si vous êtes locataire et venez de recevoir un commandement de payer, contactez sans attendre le FSL de votre département pour solliciter une aide financière d'urgence. Vous pouvez également saisir le juge des contentieux de la protection pour demander des délais de grâce (article 1343-5 du Code civil), même avant l'audience fixée par le bailleur. Cette démarche peut permettre d'étaler le remboursement jusqu'à 24 mois.
À noter : Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire (bail verbal ou clause insuffisamment précise), le bailleur ne peut pas délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il doit saisir directement le JCP par assignation pour obtenir une résiliation judiciaire, que le juge peut refuser en appréciant la gravité du manquement. Cette procédure est significativement plus longue : 12 à 24 mois minimum, contre 6 à 9 mois avec clause résolutoire. La loi Kasbarian-Bergé de 2023 impose désormais la clause résolutoire dans tous les nouveaux baux conclus après le 29 juillet 2023 — les baux verbaux ou antérieurs à cette date restent exposés à ce risque.
Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection (JCP), juridiction compétente depuis le 1er janvier 2020 au sein du tribunal judiciaire du lieu du logement. La saisine s'effectue par assignation délivrée par commissaire de justice, avec notification obligatoire à la préfecture au moins 6 semaines avant l'audience, via la plateforme dématérialisée Exploc (décret du 3 juillet 2024). Pour les bailleurs personnes morales (hors sociétés civiles constituées entre parents et alliés), une condition supplémentaire s'impose : l'assignation en expulsion n'est recevable que si la CCAPEX a été saisie au moins 2 mois avant sa délivrance. La cour d'appel de Paris l'a rappelé dans un arrêt du 6 mars 2025 : l'irrecevabilité est sanctionnée directement à l'audience, obligeant à tout recommencer depuis le début.
Il existe un délai incompressible d'au moins 4 mois entre la délivrance du commandement de payer et la date d'audience — l'assignation étant généralement suivie d'une fixation d'audience 2 à 4 mois plus tard selon les juridictions. La représentation par avocat n'est pas obligatoire devant le JCP, la procédure étant orale. Toutefois, elle est vivement conseillée dès que la dette dépasse 10 000 € ou que le dossier présente un risque d'irrecevabilité. À titre indicatif, les fourchettes d'honoraires en 2026 s'établissent entre 200 et 500 € pour une mise en demeure initiale, et entre 600 et 1 500 € supplémentaires pour un appel du jugement d'expulsion. Par ailleurs, pour les demandes n'excédant pas 5 000 €, le bailleur peut saisir le JCP par requête unilatérale, sans assignation ni avocat obligatoire (article 818 du Code de procédure civile) — une voie plus rapide et moins coûteuse pour les petites dettes locatives.
Pour le bailleur, il est crucial de constituer un dossier complet dès cette phase : commandement de payer, preuve de notification à la CCAPEX, décompte actualisé, quittances de loyer et mises en demeure. Un dossier confus ou incomplet peut entraîner un renvoi d'audience et rallonger la procédure de plusieurs mois. Lors de l'audience, le juge peut ordonner qu'un diagnostic social et financier de la situation du locataire soit établi et transmis, afin d'éclairer le tribunal sur les ressources du locataire, les causes de l'impayé et les solutions envisageables (relogement, aide sociale, FSL). Ce diagnostic peut influer directement sur la décision du juge d'accorder ou non des délais. Pour le locataire, ne jamais s'absenter à l'audience : en cas d'absence, le juge statue sur les seules pièces du bailleur et peut prononcer la résiliation du bail sans entendre aucun argument de défense.
À noter : Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue un moyen de défense croissant pour le locataire à l'audience. Ce dernier peut invoquer l'indécence du logement pour faire écarter la clause résolutoire ou obtenir des délais supplémentaires. Les juridictions accordent une attention croissante à ce point depuis 2024-2025. Un bailleur louant un logement classé F ou G doit anticiper ce risque procédural et, si possible, régulariser la situation énergétique du bien avant l'audience.
Le JCP dispose d'un large pouvoir d'appréciation. Première option : il constate la résiliation du bail, condamne le locataire aux arriérés et ordonne l'expulsion. Seconde option : il suspend les effets de la clause résolutoire et accorde un échéancier de remboursement pouvant aller jusqu'à 3 ans, à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Selon l'arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2025 (n° 23-18.360), le juge peut désormais accorder des délais et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire non seulement en cas de défaut de paiement des loyers, mais pour tout manquement du locataire à ses obligations — une interprétation élargie par rapport au droit antérieur qui renforce la protection du locataire de bonne foi et constitue un risque supplémentaire à anticiper pour le bailleur. Si le locataire ne respecte pas cet échéancier, le bail est résilié automatiquement, sans nouvelle décision judiciaire nécessaire.
Le juge peut aussi accorder un délai pour quitter les lieux compris entre 1 mois et 1 an, en tenant compte de la situation personnelle du locataire : âge, état de santé, enfants à charge, démarches de relogement engagées. Il est essentiel de distinguer précisément les deux types de demandes de délai : (1) le délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire (échéancier jusqu'à 3 ans) ; et (2) le délai pour quitter les lieux (1 mois à 1 an, en cas d'expulsion prononcée). Demander « un délai » sans préciser lequel constitue une erreur procédurale fréquente et préjudiciable au locataire, qui peut se voir accorder uniquement l'un des deux alors que les deux lui étaient nécessaires.
Exemple concret : Mélanie Garreau, locataire à Créteil, avait accumulé 4 700 € d'arriérés de loyer après un licenciement. À l'audience, son avocat a formulé une double demande : un échéancier de 24 mois pour rembourser la dette avec suspension de la clause résolutoire, et — à titre subsidiaire, en cas de résiliation prononcée — un délai de 8 mois pour quitter les lieux, en raison de la scolarisation de ses deux enfants dans le quartier et de ses démarches actives auprès d'un bailleur social. Le juge a accordé l'échéancier de 24 mois, suspendant ainsi la résiliation du bail. Si l'avocat avait simplement demandé « un délai », le juge aurait pu ne prononcer qu'un délai pour quitter les lieux, sans donner à Mme Garreau la possibilité de conserver son logement en remboursant sa dette progressivement.
Après signification du jugement, le locataire dispose d'un mois pour faire appel, obligatoirement avec l'assistance d'un avocat. Attention : l'appel n'est pas automatiquement suspensif si l'exécution provisoire a été ordonnée — ce qui est fréquent en matière d'expulsion. Le locataire dont les ressources sont limitées peut solliciter l'aide juridictionnelle, accessible pour un revenu mensuel inférieur à environ 1 500 € (formulaire CERFA 51766).
Une fois le jugement d'expulsion signifié, le bailleur fait délivrer un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Le locataire dispose alors de 2 mois pour libérer volontairement le logement. Ce délai peut toutefois être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi manifeste.
Le locataire conserve encore une possibilité : saisir le juge de l'exécution (JEX) pour demander un délai supplémentaire de 1 mois à 1 an, via le formulaire CERFA 15426, sans avocat obligatoire. Le JEX examine la bonne foi du locataire, sa situation familiale, son état de santé et les démarches de relogement effectuées. Le maintien dans les lieux au-delà du délai sans droit ni titre expose le locataire à une amende pénale de 7 500 € (article 315-2 du Code pénal). Des ressources existent pour les locataires en difficulté : ADIL, Points d'Accès au Droit, dépôt d'un dossier de surendettement (qui suspend la procédure si déclaré recevable) ou recours DALO.
Si le locataire refuse toujours de partir, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et adresse une réquisition du concours de la force publique à la préfecture (article L. 153-2 du CPCE). La préfecture dispose de 2 mois pour répondre — le silence vaut refus implicite. Le jour de l'expulsion, trois acteurs interviennent : le commissaire de justice qui dirige l'opération, les forces de l'ordre et un serrurier si nécessaire.
En cas de refus préfectoral, la responsabilité de l'État est engagée. Le bailleur peut alors demander une indemnisation devant le tribunal administratif, calculée sur la base de la valeur locative réelle du bien. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 est venu préciser ces modalités de calcul. Il est essentiel de conserver l'accusé de réception de la réquisition préfectorale : il constitue le point de départ de la période indemnisable.
Dernier obstacle potentiel : la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars, suspend uniquement l'exécution physique de l'expulsion. La procédure judiciaire, elle, continue normalement pendant cette période. Si la trêve survient au mauvais moment, elle peut allonger le délai global de 5 mois supplémentaires. Des exceptions existent toutefois : locataires relogés dans des conditions décentes, squatteurs entrés par voie illégale, ou conjoints violents faisant l'objet d'une ordonnance de protection.
Face à la complexité et aux délais incompressibles de la procédure d'expulsion pour impayés de loyer, l'accompagnement d'un avocat dès la phase précontentieuse permet d'éviter les vices de procédure qui obligeraient à tout recommencer. Maître Sandie Boudin, avocat à Saint-Maurice intervenant en contentieux locatif au Barreau du Val-de-Marne, conseille et représente aussi bien les propriétaires bailleurs que les locataires à chaque étape de cette procédure. Que vous souhaitiez engager une procédure, contester un commandement de payer ou préparer votre défense à l'audience, n'hésitez pas à solliciter le cabinet pour bénéficier d'un accompagnement rigoureux et confidentiel, adapté à votre situation.
