Humidité persistante, chauffage en panne depuis des mois, mises en demeure restées sans réponse : de nombreux locataires subissent les manquements de leur bailleur sans savoir qu'ils disposent d'un recours judiciaire pour mettre fin au contrat et obtenir une indemnisation. La résiliation du bail aux torts du bailleur permet au locataire de quitter son logement sans préavis, tout en réclamant réparation des préjudices subis — à condition de respecter un protocole précis et de réunir les preuves nécessaires. Maître Sandie Boudin, avocat au Barreau du Val-de-Marne exerçant à Saint-Maurice, accompagne régulièrement des locataires confrontés à ces situations dans le cadre de son activité en contentieux immobilier et locatif. Cet article répond, question par question, aux interrogations essentielles que tout locataire doit se poser avant d'engager cette démarche.
La résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur repose sur les articles 1224 et 1227 du Code civil, issus de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016. Ces textes permettent à toute partie victime d'une inexécution suffisamment grave de demander au juge la résolution du contrat, assortie le cas échéant de dommages et intérêts. En matière de baux d'habitation, c'est l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui détaille les obligations du bailleur : délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible, entretenir les locaux et effectuer les réparations nécessaires.
L'article 1719 du Code civil, fondement de droit commun du louage, impose également au bailleur de délivrer la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Ces obligations sont d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut exonérer le bailleur de ses devoirs. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 14 novembre 2024 (n° 23-12650), en précisant que la connaissance par le locataire de l'état du logement lors de la prise à bail ne libère en rien le propriétaire de ses obligations. La jurisprudence va plus loin : le bailleur ne peut pas non plus refuser de réaliser les travaux de mise en conformité en invoquant leur coût disproportionné par rapport à la valeur du bien (Cass. 3e civ., 19 mars 2008, n° 07-12.103), ni provoquer lui-même la résiliation du bail pour échapper à cette obligation.
Les tribunaux prononcent la résiliation aux torts du bailleur dans des situations variées, dès lors que les manquements sont caractérisés et persistants. Les motifs les plus fréquemment retenus sont les suivants :
Un point de jurisprudence mérite une attention particulière. La Cour de cassation a jugé le 14 novembre 2024 que même si le locataire connaissait l'état du logement en signant le bail, le bailleur demeure tenu de ses obligations tout au long de la relation contractuelle. Autrement dit, un propriétaire ne peut pas se retrancher derrière l'acceptation initiale des lieux par le locataire pour refuser d'agir.
À noter : au-delà des condamnations civiles, le bailleur qui loue délibérément un logement indigne s'expose à des sanctions pénales pouvant atteindre 10 ans d'emprisonnement et 500 000 euros d'amende, assorties de la confiscation de l'immeuble et d'une interdiction d'acheter, de louer ou de gérer des biens immobiliers pendant 10 ans au maximum. Les infractions aux règles d'hygiène exposent en outre le bailleur à des amendes administratives de 450 à 750 euros par infraction. Ces sanctions pénales restent cependant réservées aux cas de location délibérée de logements indignes et ne s'appliquent pas aux situations d'indécence partielle ou de désordres évolutifs.
Le juge applique un double critère pour évaluer la gravité du manquement. Le premier est objectif : il vérifie si le bailleur a violé une obligation légale ou réglementaire. Le second est subjectif : il mesure l'impact concret sur la jouissance du logement par le locataire. La simple présence d'humidité ou de peintures vétustes ne suffit pas si le locataire ne démontre pas son impossibilité réelle de vivre normalement dans le logement.
La jurisprudence trace une frontière essentielle entre indécence et inhabitabilité. Un arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2024 (n° 23-18135) a rappelé qu'un logement indécent — présentant par exemple des problèmes d'étanchéité et de moisissures — ouvre droit à une indemnisation, mais que seule l'inhabitabilité totale permet de suspendre le paiement du loyer via l'exception d'inexécution. Confondre ces deux mécanismes constitue une erreur stratégique fréquente.
Il est essentiel de bien distinguer ces outils juridiques. L'exception d'inexécution (articles 1219 et 1220 du Code civil) ne met pas fin au bail : elle suspend le paiement du loyer. Son usage est soumis à une condition stricte : les désordres doivent rendre le logement totalement inhabitable, et non simplement indécent. Si le juge estime que ce seuil n'est pas atteint, la clause résolutoire du bail peut être activée par le bailleur, entraînant la résiliation aux torts du locataire et sa condamnation au paiement de l'intégralité des loyers impayés (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18135 ; Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-24.395). Ce mécanisme ne doit donc être envisagé que si le logement est objectivement et totalement impropre à son usage, et exclu en cas de simple indécence partielle ou de troubles de jouissance non invalidants.
Autre élément déterminant : les désordres régularisés par le bailleur avant l'audience font généralement échouer la demande. Le juge tient compte du caractère persistant et non réparé du manquement malgré les relances successives du locataire.
Conseil : en cas de logement indécent (mais habitable), privilégiez la voie de la résiliation judiciaire aux torts du bailleur plutôt que la suspension unilatérale du loyer. Ce dernier choix, s'il s'avère injustifié au regard du seuil d'inhabitabilité exigé par les juges, peut se retourner contre le locataire et aboutir à sa condamnation pour impayés de loyers. Un avocat pourra vous aider à déterminer lequel de ces deux mécanismes est adapté à votre situation.
La première étape consiste à constituer un dossier de preuves solide. Les photographies seules sont systématiquement jugées insuffisantes par les tribunaux. Il est indispensable de faire établir un rapport écrit par un professionnel qualifié : architecte, diagnostiqueur immobilier certifié, technicien de l'ADIL, agent du service d'hygiène municipal, ou encore agent de contrôle de la CAF. Dans le jugement du JCP d'Aulnay-sous-Bois du 3 avril 2024, c'est précisément la combinaison des constats de l'ADIL et du service d'hygiène qui a fondé la condamnation de la bailleresse à verser 9 450 euros à sa locataire.
Deuxième étape : adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier doit décrire précisément les manquements reprochés, mentionner les dates de signalement antérieures et fixer un délai de régularisation de 15 à 30 jours. Sans cette formalité, la demande de résiliation est très souvent rejetée. Toutefois, la Cour de cassation admet des exceptions : la mise en demeure n'est pas requise lorsqu'elle eût été manifestement vaine au vu de la gravité du comportement du bailleur (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024). De même, lorsque le bailleur a déjà fait l'objet d'un arrêté préfectoral ou d'une mise en demeure du maire, cet ordre administratif établit la connaissance des désordres par le bailleur et dispense le locataire d'adresser une mise en demeure supplémentaire pour obtenir l'indemnisation de son préjudice de jouissance (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314 ; Cass. 3e civ., 20 mars 1991, n° 89-19.866).
Troisième étape : saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Gratuite et accessible sans avocat, cette instance précontentieuse est fortement valorisée par les juges comme preuve de la bonne foi du locataire. En parallèle, signaler l'insalubrité aux services d'hygiène de la mairie ou à la préfecture permet d'obtenir un éventuel arrêté d'insalubrité, qui constitue la preuve la plus incontestable devant le juge.
À ce stade, il convient de rappeler un levier de pression souvent méconnu. En cas de logement indécent, la CAF ou la MSA peut consigner les aides au logement (APL ou AL) pendant 18 mois (renouvelables 6 mois), sans qu'aucune procédure judiciaire ne soit nécessaire : les aides sont retenues et ne sont versées au bailleur qu'après réalisation des travaux et présentation d'un certificat de décence. Ce mécanisme est mobilisable dès que la non-décence est établie, même si la résiliation du bail n'est pas recherchée. Il ne permet toutefois pas, à lui seul, d'obtenir la résiliation du bail ni des dommages et intérêts.
À noter : lorsqu'un arrêté d'insalubrité comporte une interdiction d'habiter les lieux, le loyer cesse d'être dû de plein droit à compter du 1er jour du mois suivant la notification de l'arrêté (article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation), sans qu'une décision judiciaire supplémentaire soit requise. Les loyers versés après cette date sont remboursables. En outre, l'article L. 521-3 du CCH prévoit une indemnité d'hébergement provisoire équivalente à trois mois du nouveau loyer, accordée même si le locataire a quitté les lieux avant la notification formelle de l'arrêté. Ces effets sont toutefois subordonnés à l'existence d'un arrêté comportant expressément une interdiction d'habiter ; un simple signalement administratif ne suffit pas.
La juridiction compétente est le Juge des contentieux de la protection (JCP), rattaché au tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Cette compétence territoriale est d'ordre public : les parties ne peuvent pas y déroger par une clause du bail. La représentation par avocat est obligatoire pour les affaires au fond.
La charge de la preuve repose entièrement sur le locataire demandeur. C'est à lui de démontrer la réalité, la gravité et le caractère persistant du manquement. Fait notable : si le bailleur assigne le locataire en paiement de loyers impayés, celui-ci peut formuler une demande reconventionnelle de résiliation aux torts du bailleur. Cette demande est expressément fondée sur l'article 1227 du Code civil, qui prévoit que « l'action peut être exercée en toute hypothèse », y compris lorsque c'est le bailleur qui a pris l'initiative d'assigner le locataire après son départ. Ce mécanisme, confirmé par la Cour de cassation dès 2009 (Cass. 3e civ., 8 juillet 2009, n° 08-10.869) et réaffirmé en 2023 (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-13545), est recevable même pour la première fois en appel.
Enfin, les locataires à revenus modestes doivent vérifier leur éligibilité à l'aide juridictionnelle : prise en charge totale pour un revenu inférieur à 1 500 euros par mois, aide partielle entre 1 500 et 2 250 euros par mois.
Lorsque le juge prononce la résiliation aux torts du bailleur, le locataire est libéré de toute obligation de préavis et peut quitter les lieux sans pénalités. Il peut obtenir des dommages et intérêts substantiels pour préjudice de jouissance, pouvant atteindre jusqu'à 50 % des loyers versés, voire la totalité si les désordres existaient dès l'entrée dans les lieux. Le JCP d'Aulnay-sous-Bois a ainsi condamné une bailleresse au remboursement de 10 000 euros, correspondant à l'intégralité des loyers versés par la locataire.
Le quantum des dommages et intérêts varie selon le nombre et la gravité des désordres. La jurisprudence fournit des repères utiles : lorsque six critères d'indécence sont caractérisés, le juge a retenu une réfaction de 50 % des loyers versés, permettant de convertir une dette locative de 17 213 euros en une créance résiduelle de 8 600 euros au bénéfice du bailleur (jurisprudence citée par Jurislogement). Pour la période comprise entre le premier constat officiel d'insalubrité et la prise d'un arrêté, le juge indemnise le locataire à hauteur d'une somme équivalente au loyer mensuel pour chaque mois concerné (TI Alès, 25 mars 2004, cité par l'ANIL).
Le locataire peut également obtenir le remboursement de ses frais de déménagement, de ses frais d'hébergement provisoire et une indemnisation au titre du préjudice moral. Le juge peut en outre ordonner la réduction du loyer, la suspension de son paiement ou la réalisation de travaux sous astreinte financière (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). La restitution du dépôt de garantie est assortie d'une majoration légale en cas de retard, et le bailleur condamné supporte les dépens ainsi que l'article 700 du Code de procédure civile. Point rassurant : les décisions du JCP sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Exemple : Mélanie Ferrand, locataire d'un appartement à Créteil depuis trois ans, constate dès son emménagement des infiltrations d'eau récurrentes par le plafond de la salle de bain, des moisissures sur les murs de la chambre et un système de ventilation hors service. Elle alerte son bailleur à plusieurs reprises par courriels, puis adresse une mise en demeure par LRAR en mars 2023, fixant un délai de 30 jours pour engager les travaux. Sans réponse, elle saisit le service d'hygiène de la mairie, qui établit un rapport constatant six critères d'indécence, et sollicite la CAF, qui consigne ses APL. En juin 2023, elle saisit la Commission départementale de conciliation, sans succès. Elle confie alors son dossier à un avocat et assigne le bailleur devant le JCP. Le juge prononce la résiliation du bail aux torts du bailleur, condamne ce dernier à lui verser 7 800 euros au titre du préjudice de jouissance (soit 50 % des loyers versés sur la période), 1 200 euros pour préjudice moral, 950 euros de frais de déménagement, et ordonne la restitution intégrale du dépôt de garantie.
Le risque majeur concerne le locataire qui quitte le logement avant le jugement. En application de l'article 1226 du Code civil, cette résiliation unilatérale s'effectue « à ses risques et périls ». Si le juge, saisi ultérieurement par le bailleur, estime que le manquement n'était pas suffisamment grave, la résiliation peut être retournée aux torts du locataire, avec condamnation au paiement des loyers impayés et à des indemnités d'occupation.
La difficulté probatoire constitue un autre obstacle de taille. Le comportement du locataire lui-même est scruté par le juge : une absence d'aération, un refus de laisser réaliser les travaux ou l'absence totale de réclamation pendant des années peuvent entraîner un partage de responsabilité ou faire échouer la demande. Dans une affaire jugée à Béziers, la résiliation a été refusée parce que le locataire avait contribué aux moisissures en n'ouvrant quasiment jamais les volets. De même, un locataire n'ayant formulé aucune réclamation officielle pendant 20 ans de bail verra sa demande échouer si le bailleur n'avait aucune information sur l'état du logement (CA Paris, 27 octobre 2011). Par ailleurs, depuis un arrêt du 29 février 2024, la Cour de cassation impose au juge de vérifier le bien-fondé de la suspension du loyer mois par mois, et non de façon globale sur toute la période contestée : une justification insuffisante pour certains termes peut entraîner une condamnation partielle du locataire.
Les délais judiciaires et le coût de la procédure peuvent également constituer des freins. Une alternative plus rapide existe : la résiliation amiable, formalisée par un avenant au bail ou un protocole transactionnel signé des deux parties. Moins coûteuse, elle permet de négocier une indemnisation, mais n'offre pas les mêmes garanties qu'une décision judiciaire.
Conseil : avant toute démarche, établissez une chronologie précise et documentée de l'ensemble de vos réclamations (courriels, courriers, SMS, constats). Ce « journal des désordres » est un outil décisif pour démontrer au juge la persistance des manquements et votre bonne foi. Conservez systématiquement les accusés de réception, les rapports de professionnels et les échanges écrits avec le bailleur. En cas de procédure, chaque mois de suspension de loyer devra être justifié individuellement.
Si vous êtes locataire en Île-de-France et que vous subissez des manquements de votre bailleur, Maître Sandie Boudin peut vous aider à évaluer la solidité de votre dossier avant toute démarche. Installée à Saint-Maurice, elle intervient en contentieux locatif pour conseiller, accompagner et défendre les particuliers confrontés à ces situations, qu'il s'agisse de négocier une issue amiable ou de porter l'affaire devant le juge. N'hésitez pas à prendre contact avec le cabinet pour un premier échange confidentiel sur votre situation.
