Chaque année, des milliers de locataires reçoivent un congé pour reprise qui dissimule en réalité une intention spéculative ou une volonté d'évincer un occupant jugé gênant. Derrière un motif apparemment légal, certains bailleurs détournent cet outil prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour relouer à un loyer supérieur, vendre le bien ou simplement se débarrasser d'un locataire avec lequel ils sont en conflit. Comment détecter cette fraude, comment la prouver et quels recours exercer ? Maître Sandie Boudin, avocat en droit immobilier à proximité de Saint-Mandé, accompagne régulièrement des particuliers confrontés à ces situations de contentieux locatif. Le droit au logement est un droit fondamental, et le principe juridique Fraus omnia corrumpit — la fraude corrompt tout — permet de faire tomber un congé délivré de mauvaise foi.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre rigoureusement les conditions dans lesquelles un bailleur peut reprendre un logement. À peine de nullité automatique, la lettre de congé doit mentionner le motif précis de la reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. L'absence d'une seule de ces mentions suffit à rendre le congé nul de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de prouver un quelconque préjudice.
Le cercle des bénéficiaires autorisés est défini de manière limitative : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou ses descendants, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Tout autre bénéficiaire — un neveu, un cousin, un ami — rend le congé irrégulier de plein droit. Le délai de préavis est impératif : six mois avant l'échéance du bail pour une location vide, trois mois pour une location meublée.
Les SCI non familiales, les SARL, les foncières et toute autre personne morale ne peuvent pas légalement délivrer un congé pour reprise — tout congé émanant d'une telle structure est nul de plein droit. Seules les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus (art. 13 de la loi du 6 juillet 1989) disposent de cette faculté ; le bénéficiaire doit en outre être un associé de la SCI, à l'exclusion des proches de cet associé qui n'en seraient pas eux-mêmes associés. Par ailleurs, en cas de démembrement de propriété, selon une jurisprudence de janvier 2022, seul l'usufruitier peut délivrer un congé pour reprise. La faculté n'est pas ouverte au nu-propriétaire : un congé délivré par ce dernier est nul de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de démontrer la fraude sur le fond.
Lorsque le bail a été signé par deux cotitulaires (époux, partenaires de PACS, concubins ou colocataires), le congé doit être adressé individuellement à chacun d'eux. Un congé délivré à un seul des cotitulaires est inopposable aux autres et nul à leur égard — ce moyen de nullité formelle est à vérifier en priorité. Si le logement est détenu en indivision, le congé pour reprise constitue un acte d'administration au sens de l'article 815-3 du Code civil : il requiert l'accord des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis. Un congé délivré sans respecter ce quorum est contestable en nullité formelle.
Depuis le 1er janvier 2018, une notice d'information sur les droits et voies de recours du locataire doit obligatoirement accompagner le congé. Son absence constitue un argument de contestation à soulever systématiquement, certains juges du fond l'ayant retenu comme cause de nullité. Autre exigence essentielle : la reprise ne peut viser qu'une résidence principale du bénéficiaire, et non une résidence secondaire ou saisonnière. Enfin, la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi ALUR, impose à l'acquéreur d'un bien occupé un délai de protection : si l'échéance du bail intervient moins de deux ans après la date d'acquisition, le nouvel acquéreur ne peut délivrer un congé pour reprise qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de cette acquisition. Tout congé délivré avant ce terme est nul de plein droit. Le conseil prioritaire pour tout locataire est de vérifier d'abord ces nullités formelles — c'est la voie la plus rapide et la plus certaine, sans avoir besoin de prouver la fraude.
Conseil : Avant même d'examiner la sincérité du motif de reprise, vérifiez systématiquement la qualité du bailleur (personne physique, SCI familiale ou non, usufruitier ou nu-propriétaire), la conformité de la notification (adressée à chaque cotitulaire du bail), le respect du quorum en cas d'indivision et, si le bailleur est un acquéreur récent, le respect du délai de deux ans. Chacun de ces défauts entraîne la nullité du congé sans avoir à prouver la mauvaise foi.
Lorsque le congé est formellement régulier, la question de la sincérité du motif se pose. Les juridictions s'appuient sur un faisceau d'indices convergents pour qualifier la fraude. Le premier signal d'alerte est l'inoccupation prolongée du logement après le départ du locataire. La Cour de cassation a retenu qu'une inoccupation de cinq mois sans justification constitue un indice de fraude. De même, un propriétaire n'occupant pas les lieux dans les deux ans suivant le départ du locataire a été condamné à des dommages et intérêts. La jurisprudence considère qu'en dessous de deux ans d'occupation effective après le départ du locataire, le risque juridique pour le bailleur est très élevé. Une occupation de seulement six mois avant remise en location a ainsi été jugée constitutive d'une fraude (CA Toulouse, 3e ch., 18 avr. 2018, JurisData n° 2018-008623). En revanche, la brièveté de l'occupation seule ne suffit pas à caractériser la fraude si une cause légitime — travaux, raison de santé imprévisible — est démontrée par le bailleur (Cass. 3e civ., 18 nov. 1998, n° 97-10.158).
La remise en location rapide du bien, souvent à un loyer sensiblement supérieur, constitue un indice particulièrement accablant. La Cour de cassation a caractérisé la fraude lorsque le bien avait été reloué trois mois seulement après la fin du bail pour un loyer presque doublé (Cass. 3e civ., 16 janv. 2002, n° 00-11.824). Dans une affaire jugée par la cour d'appel de Fréjus, le logement avait été reloué à un tiers sept mois seulement après le départ de la locataire, sans que le bailleur y ait jamais emménagé. La mise en vente du bien après le départ prive également le locataire de son droit de préemption légal, ce qui caractérise une fraude à ses droits. Un congé pour vente assorti d'un prix exorbitant délibérément dissuasif peut également être requalifié en congé frauduleux destiné à changer de locataire pour relever le loyer.
D'autres éléments alimentent le faisceau d'indices :
Exemple concret : Mme Véronique Lancel, locataire depuis onze ans d'un appartement T3 à Créteil pour un loyer de 820 € par mois, reçoit un congé pour reprise indiquant que la fille du bailleur souhaite s'y installer. Méfiante car le bailleur avait récemment tenté d'imposer une hausse de loyer qu'elle avait refusée, elle fait dresser un constat par un commissaire de justice deux mois après son départ, le 5 mars 2024. Le constat révèle que l'appartement est inoccupé, boîte aux lettres débordante. Un second constat le 10 juin 2024 établit qu'une annonce de location est en ligne pour le même bien, affiché à 1 150 € par mois. En vérifiant les listes électorales, son avocat constate que la fille du bailleur est inscrite dans une commune de Loire-Atlantique, à plus de 400 km. Forte de ces éléments convergents, Mme Lancel saisit le juge des contentieux de la protection et obtient 9 200 € de dommages et intérêts, dont 4 000 € au titre du différentiel de loyer capitalisé sur trois ans, 2 200 € de frais de déménagement et d'agence, et 3 000 € de préjudice moral.
Avant d'engager toute action, il est indispensable de distinguer deux familles de moyens de défense. Les nullités formelles — lettre incomplète, délai non respecté, bénéficiaire hors du cercle légal, congé adressé à un seul cotitulaire, quorum d'indivision non atteint — entraînent une nullité automatique et ne nécessitent aucune démonstration de fraude. La fraude sur le fond, en revanche, suppose de réunir un faisceau d'indices suffisamment probant pour convaincre le juge que le motif invoqué est insincère. Sur ce point, l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi ALUR, dispose expressément que « le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé » et « déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». Il faut toutefois noter que l'arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2023 (n° 22-18.580) a précisé que l'obligation de « justifier du caractère réel et sérieux » n'est pas édictée à peine de nullité : un congé dépourvu d'explications détaillées n'est donc pas nul pour ce seul défaut formel, mais constitue un indice de fond soumis à l'appréciation souveraine du juge.
Le locataire qui soupçonne une fraude doit impérativement faire dresser un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier) dès son départ du logement, puis quelques semaines plus tard, pour attester l'état réel d'occupation ou d'inoccupation du bien. Ce constat bénéficie d'une force probatoire reconnue par la Cour de cassation. Dans l'affaire de Fréjus précitée, c'est un constat établi le 7 septembre 2017 qui a permis de démontrer que le logement avait été reloué à un tiers depuis octobre 2016, soit moins d'un an après le départ de la locataire le 2 mars 2016.
Un élément isolé ne suffit généralement pas. Il convient de rassembler des preuves matérielles convergentes : captures d'écran d'annonces de location ou de vente avec la date de publication, attestations écrites de voisins conformes aux articles 200 à 203 du Code de procédure civile, relevés de consommation d'énergie attestant l'absence d'occupation, vérification de la non-inscription électorale du bénéficiaire. L'arrêt précité de la Cour de cassation du 12 octobre 2023 (n° 22-18.580) a précisé que le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs au congé pour apprécier l'intention réelle du bailleur au jour de la délivrance. Les preuves recueillies après le départ sont donc pleinement recevables.
Enfin, il faut documenter précisément chaque chef de préjudice pour maximiser l'indemnisation : factures de déménagement, honoraires d'agence, différentiel de loyer entre l'ancien et le nouveau logement, attestations médicales en cas de préjudice moral.
À noter : Le différentiel de loyer entre l'ancien logement et le nouveau constitue généralement le poste d'indemnisation le plus important en cas d'éviction frauduleuse. Il se calcule comme la différence mensuelle de loyer, capitalisée sur la durée d'éviction. Par exemple, pour un écart de 250 € par mois et une durée d'éviction de trois ans, le poste s'élève à 9 000 €. Pensez à conserver votre ancien bail et le bail du nouveau logement afin de permettre un calcul précis.
Si vous n'avez pas encore quitté les lieux, ne libérez pas le logement sans avoir préalablement contesté le congé. Le maintien dans les lieux est possible pendant toute la durée de l'instance. En cas de départ déjà effectué, la réintégration est quasi impossible en pratique — les tribunaux privilégient l'allocation de dommages et intérêts.
La procédure recommandée suit deux étapes. D'abord, la saisine préalable et gratuite de la Commission Départementale de Conciliation (CDC), fortement recommandée avant toute assignation. En cas d'échec, la CDC délivre un constat de désaccord qui permet de saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Les actions possibles sont la demande en nullité du congé — avec maintien dans les lieux si le locataire est toujours présent — et la demande de dommages et intérêts si le départ a déjà eu lieu.
Le délai de prescription est de trois ans à compter de la découverte de l'indice de fraude. Agissez rapidement dès la constatation de l'inoccupation ou de la remise en location. Pour les locataires protégés — plus de 65 ans à l'échéance du bail avec des ressources modestes —, l'absence d'offre de relogement adaptée rend le congé nul de plein droit, quelle que soit la sincérité du motif invoqué. La Cour de cassation (3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067) a précisé que les ressources à prendre en compte sont celles perçues effectivement durant les 12 mois précédant la date de délivrance du congé — et non celles du dernier avis d'imposition, ce qui peut avantager un locataire dont les revenus ont récemment diminué. Par ailleurs, la Cour de cassation a confirmé (3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.763) que cette protection s'applique à tous types de congé (reprise, vente, motif légitime et sérieux) et non uniquement aux congés pour reprise.
À noter : Si vous avez plus de 65 ans et que vos revenus ont baissé récemment (passage à la retraite, perte d'activité complémentaire), ce sont vos revenus effectifs des 12 derniers mois précédant le congé qui comptent, et non votre dernier avis d'imposition. Cette règle, posée par la Cour de cassation en octobre 2024, peut vous faire entrer dans le seuil de protection même si vos revenus antérieurs étaient supérieurs au plafond.
La sanction civile principale est la nullité du congé et la continuation automatique du bail dans les conditions initiales. Lorsque le locataire est déjà parti, les tribunaux lui accordent des dommages et intérêts couvrant le préjudice matériel — frais de déménagement, surcoût de loyer, frais d'agence — et le préjudice moral — angoisse, incertitude, dégradation de l'état de santé. La cour d'appel de Chambéry, dans un arrêt du 18 janvier 2024, a posé le principe d'une indemnisation quasi automatique du préjudice moral en cas de fraude établie, estimant que les tracas causés par un tel congé sont constitutifs d'un préjudice moral direct et certain. Pour le préjudice moral lié à une dégradation de l'état de santé, les juges ont admis le lien de causalité avec le congé frauduleux lorsque la proximité temporelle entre l'altération de l'état de santé et la délivrance du congé est démontrée (CA Bordeaux, 22 mai 2023, n° 21/05880).
Les montants accordés en pratique sont significatifs : 3 500 € pour une locataire handicapée évincée à Fréjus, 11 900 € dans un dossier traité par l'ANIL, ou encore 4 638 € de préjudice matériel cumulés à 6 000 € de préjudice moral pour une locataire de 81 ans. Le différentiel de loyer (calculé comme la différence mensuelle capitalisée sur la durée d'éviction) représente souvent le poste le plus lourd : un écart même modéré de 200 à 300 € par mois peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée. Sur le plan pénal, l'article 15-V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une amende délictuelle pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile pour cumuler réparation civile et sanction pénale.
La tendance jurisprudentielle récente est claire : les cours d'appel de Nîmes, Chambéry, Aix-en-Provence, Bordeaux et Paris accordent désormais systématiquement des dommages et intérêts après annulation d'un congé frauduleux. Les chances de succès sont élevées en cas de nullité formelle ou lorsque le bien a été reloué ou vendu rapidement après le départ. Elles sont plus limitées si la lettre de congé est formellement irréprochable et le motif plausible — d'où l'importance d'un accompagnement juridique rigoureux pour évaluer la solidité du dossier avant d'engager une procédure.
Face à un congé pour reprise frauduleux, les recours du locataire sont réels et les tribunaux font preuve d'une vigilance croissante. Maître Sandie Boudin, avocat à Saint-Maurice, intervient en contentieux locatif pour conseiller, assister et représenter les locataires confrontés à ces situations. Le cabinet propose un accompagnement à chaque étape du dossier, de l'analyse des irrégularités formelles à la constitution du faisceau de preuves, jusqu'à la représentation devant le juge des contentieux de la protection. Si vous résidez dans le Val-de-Marne ou en Île-de-France et suspectez un congé de mauvaise foi, n'hésitez pas à solliciter un avis juridique pour préserver vos droits dans les meilleurs délais.
