En 2024, les Agences Régionales de Santé ont recensé près de 12 000 signalements liés à l'humidité et aux moisissures dans les logements français — un chiffre qui témoigne de l'ampleur persistante du problème. Derrière ces statistiques, des locataires vivent au quotidien dans des habitations dégradées, parfois dangereuses pour leur santé, sans toujours savoir comment réagir face à un propriétaire silencieux ou récalcitrant. Faut-il signaler aux autorités ? Peut-on cesser de payer son loyer ? Quelles démarches concrètes engager, et dans quel ordre ? Maître Sandie Boudin, avocat au Barreau du Val-de-Marne installée à Saint-Maurice, accompagne régulièrement des particuliers confrontés à ces situations dans le cadre du contentieux locatif et du droit au logement. Voici un guide pas-à-pas pour comprendre vos droits et agir efficacement.
Avant d'engager toute démarche, il est indispensable de comprendre que le droit français distingue deux notions aux conséquences très différentes. Un logement non décent est celui qui ne respecte pas les critères minimaux fixés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et précisés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 : surface minimale de 9 m², étanchéité à l'eau et à l'air, ventilation suffisante, réseaux électriques et gaz conformes, éclairement naturel des pièces principales, équipements de chauffage et d'eau potable en état de fonctionnement. Depuis le 1er janvier 2025, une performance énergétique minimale est également exigée. Pour les locataires confrontés à un litige lié à leur habitation, le recours à un avocat en droit immobilier à Saint-Mandé permet de qualifier précisément la situation et d'identifier la procédure adaptée.
Le logement insalubre, quant à lui, représente un niveau de gravité supérieur. Défini aux articles L.1331-22 et suivants du Code de la santé publique, il constitue une atteinte à la santé ou à la sécurité physique des occupants. Sa qualification relève non pas du juge, mais du préfet, après intervention de l'ARS ou de la mairie. Cette distinction conditionne la procédure à suivre, les interlocuteurs à saisir et les effets sur le loyer.
Il existe une troisième situation, souvent confondue à tort avec l'insalubrité : la procédure de mise en sécurité, anciennement appelée « arrêté de péril ». Celle-ci concerne la solidité structurelle de l'immeuble — effondrement de planchers, balcons instables, toiture menaçant ruine, façade fissurée — et relève du maire, et non du préfet. Depuis le 1er janvier 2021, l'arrêté de péril est devenu l'« arrêté de mise en sécurité » (procédure ordinaire, contradictoire, avec un mois de réponse pour le propriétaire) et l'arrêté de péril imminent est devenu la « procédure d'urgence de mise en sécurité » (sans procédure contradictoire préalable). Comme pour l'insalubrité, les loyers cessent d'être dus dès le premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté. Un locataire confronté à des problèmes de solidité structurelle doit donc alerter la mairie, et non l'ARS.
Un cas particulier mérite d'être mentionné : celui des nuisibles. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'obligation de délivrer un logement exempt de toute infestation — punaises de lit, cafards, rats, souris, termites — est devenue autonome et explicite. Dans 95 % des cas, le traitement incombe au bailleur, à charge pour lui de prouver que la négligence du locataire serait à l'origine de l'infestation. S'agissant des punaises de lit, si l'infestation est détectée dans les quatre semaines suivant l'emménagement, la jurisprudence considère que les nuisibles étaient présents avant l'arrivée du locataire — compte tenu de leur cycle de reproduction — et la charge de la preuve repose alors sur le bailleur. Au-delà de ce délai, c'est au locataire de démontrer que l'infestation ne vient pas de son fait. Par ailleurs, les frais de désinsectisation ne peuvent jamais être récupérés sur les charges locatives (décret n°87-713 du 26 août 1987) et l'intervention doit être réalisée par un professionnel certifié Certibiocide.
À noter : avant d'engager la moindre procédure, le locataire peut solliciter gratuitement l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement). Cet organisme public propose un conseil personnalisé permettant d'obtenir une première orientation juridique : qualification du désordre, démarches à engager, interlocuteurs compétents. L'ADIL informe et oriente, mais ne représente pas le locataire devant les juridictions — un avocat reste indispensable pour les phases contentieuses.
Aucune démarche ne peut aboutir sans un dossier solide. Dès l'apparition des premiers désordres — traces d'humidité, moisissures sur les murs, présence de nuisibles, équipements défectueux — il faut réunir méthodiquement les éléments suivants :
Ce travail de documentation n'est pas accessoire : il permet d'établir la réalité des désordres, leur ancienneté et surtout de prouver que le bailleur en avait connaissance. Or, l'indemnisation pour trouble de jouissance est soumise à une prescription triennale (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le juge ne pourra accorder des dommages et intérêts que sur les trois années précédant la saisine. Attendre trop longtemps signifie perdre une partie de ses droits à réparation.
Ce dossier de preuves a une autre utilité, souvent méconnue : protéger le locataire au moment de la restitution du dépôt de garantie. À la sortie du logement insalubre ou indécent, le propriétaire peut tenter de retenir tout ou partie du dépôt en invoquant des dégradations — y compris celles qui lui incombent pourtant. Les photos horodatées, les échanges en LRAR et les rapports d'agents mandatés constituent l'outil principal pour contester toute retenue injustifiée. Sans ce dossier documenté, il est très difficile de distinguer les dégradations imputables au bailleur de celles imputables au locataire, ce qui fragilise toute contestation devant le juge.
Exemple concret : Aurélien Vasseur, locataire d'un appartement à Créteil depuis trois ans, constate dès son arrivée des moisissures récurrentes dans la chambre et la salle de bain. Il photographie régulièrement les désordres avec son téléphone (les clichés sont horodatés automatiquement), adresse deux courriers recommandés à son bailleur et conserve ses certificats médicaux attestant d'une bronchite chronique. Au moment de quitter le logement, le propriétaire retient l'intégralité du dépôt de garantie — 850 € — en invoquant les taches de moisissure sur les murs. Devant le juge des contentieux de la protection, Aurélien produit l'ensemble de son dossier : le magistrat ordonne la restitution intégrale du dépôt et condamne le bailleur à 2 400 € de dommages et intérêts pour trouble de jouissance sur les trois dernières années.
Une fois le dossier constitué, l'étape suivante consiste à adresser au propriétaire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit être précis et structuré. Par exemple : « Moisissures noires sur les murs des chambres 1 et 2, humidité persistante avec traces d'infiltration au plafond de la salle de bain, installation électrique défectueuse avec câbles apparents dans la cuisine. » Chaque désordre doit être décrit pièce par pièce, accompagné des preuves photographiques en annexe.
La mise en demeure doit mentionner la base légale — article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n°2002-120 — et fixer un délai d'intervention raisonnable. Ce délai varie selon la gravité : 8 jours en cas d'urgence vitale (absence de chauffage en hiver, risque d'électrocution), 15 jours à 1 mois pour un désordre sérieux, jusqu'à 2 mois pour des travaux moins urgents. Le courrier doit également mentionner que des démarches administratives et judiciaires seront engagées en l'absence de réponse.
Une erreur fréquente et lourde de conséquences doit absolument être évitée : ne jamais cesser de payer le loyer de sa propre initiative. La Cour de cassation, dans une décision du 28 novembre 2024, a clairement jugé qu'un logement non décent mais encore habitable ne justifie pas la suspension unilatérale du loyer. Le locataire qui arrête ses paiements sans décision de justice ni arrêté d'insalubrité s'expose à une procédure d'expulsion pour impayé. Par ailleurs, la mise en demeure ne doit jamais annoncer une telle suspension, car cela fragiliserait la position du locataire devant le juge.
Plus largement, les obligations du locataire conditionnent la recevabilité de ses propres recours. Il doit continuer à payer le loyer et les charges tant qu'aucune décision de justice ou arrêté d'insalubrité ne l'en dispense, assurer l'entretien courant et les réparations locatives, et ne pas aggraver les désordres (par exemple, ne pas obstruer les ventilations dans un logement humide). Si le bailleur prouve que les dégradations résultent d'un mauvais usage ou d'un défaut d'entretien du locataire, la demande de réparation peut être rejetée. Cette responsabilité partagée reste toutefois difficile à établir par le bailleur dans les immeubles collectifs, où la prolifération des nuisibles ou l'humidité structurelle est généralement généralisée.
Si le délai accordé expire sans réponse, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le conciliateur de justice — ce dernier étant obligatoire lorsque le montant du litige est inférieur à 5 000 euros. Il faut toutefois connaître les limites de la CDC : sa saisine n'est possible qu'après une demande de mise en conformité restée infructueuse pendant deux mois (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Surtout, la CDC n'est pas compétente pour constater l'insalubrité (cette compétence relève d'Histologe et de l'ARS) ni pour indemniser le locataire d'un trouble de jouissance — une demande distincte devant le juge des contentieux de la protection reste indispensable pour obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.
Conseil : pour garder une trace irréfutable de chaque étape, envoyez systématiquement vos courriers en lettre recommandée avec accusé de réception et conservez les récépissés. Si vous échangez par e-mail avec le bailleur ou l'agence, réalisez des captures d'écran horodatées. En cas de saisine ultérieure du juge, cette chronologie documentée sera déterminante pour démontrer l'inertie du propriétaire et justifier l'intégralité de vos demandes d'indemnisation.
En l'absence de réaction du propriétaire, le locataire doit porter la situation à la connaissance des pouvoirs publics. La plateforme nationale Histologe (anciennement Signal Logement) permet de signaler en ligne un logement dégradé directement aux services de l'État. Dans les communes de plus de 20 000 habitants, le Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS) est l'interlocuteur direct. Pour les communes plus petites, c'est l'ARS qui intervient.
Ce signalement déclenche la visite d'un agent mandaté, qui rédige un rapport transmis au Coderst (Conseil Départemental de l'Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques). Le préfet convoque alors propriétaire et locataire au moins 30 jours avant la réunion de cette instance collégiale. L'issue est soit un arrêté d'insalubrité remédiable, prescrivant des travaux dans un délai imparti, soit un arrêté irrémédiable, entraînant une interdiction définitive d'habiter.
Dès la notification d'un arrêté d'insalubrité remédiable, les loyers cessent d'être dus à compter du 1er jour du mois suivant. Ils ne reprennent qu'au 1er jour du mois suivant le constat d'achèvement des travaux prescrits. En cas d'arrêté irrémédiable, la suspension est sans limite de durée. Il faut cependant noter un point important : les charges (eau froide, ordures ménagères, entretien des parties communes) restent exigibles pendant toute la durée de l'arrêté, même si le loyer principal est suspendu. Parallèlement, la CAF suspend le versement de l'APL au bailleur. Le locataire ne doit alors payer que la part résiduelle — loyer total moins APL — et ce paiement partiel ne constitue pas un impayé au sens de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989.
Si des loyers ont été réglés après la notification de l'arrêté, le locataire dispose de trois ans pour en réclamer le remboursement. Cette règle s'applique également en cas de changement de propriétaire : la Cour de cassation (Civ. III, 22 septembre 2016) a jugé que l'arrêté d'insalubrité est opposable à l'acquéreur du bien, même s'il a été notifié à l'ancien propriétaire. Le locataire peut donc demander le remboursement des loyers indûment versés au nouveau propriétaire, dans la limite du délai de prescription de trois ans. Quant au propriétaire inactif, il encourt des sanctions pénales sévères : jusqu'à 50 000 euros d'amende et un an de prison pour non-réalisation des travaux prescrits, assortis d'une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour de retard.
À noter : les locataires occupant un logement indigne sans possibilité de relogement peuvent invoquer la loi DALO (n°2007-290 du 5 mars 2007), qui confère un droit au logement opposable examiné par une Commission Départementale de Médiation. En pratique, le relogement en urgence intervient dans un délai de 3 à 6 mois selon les départements. Cette procédure suppose toutefois d'être reconnu prioritaire par la commission, ce qui nécessite de constituer un dossier documenté démontrant la situation d'habitat indigne et l'absence d'autre solution de relogement.
Lorsque les démarches amiables et administratives restent sans effet, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (JCP), juridiction compétente en matière de bail d'habitation. Ce juge peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte financière journalière, prononcer une réduction de loyer pour la période de trouble de jouissance — à titre d'illustration, le tribunal judiciaire de Paris a accordé une réduction de 30 % le 27 janvier 2026 — et condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts.
En cas de danger immédiat pour la santé ou la sécurité, le locataire peut saisir le juge des référés afin d'obtenir des mesures provisoires en urgence. Si l'habitat reste dégradé plus de deux mois après la mise en demeure, la résiliation du bail peut être sollicitée devant le JCP. Le locataire souhaitant partir dispose également d'un atout : la jurisprudence admet la dispense du délai de préavis de 1 ou 3 mois dès lors que l'insalubrité est établie, même sans arrêté préfectoral (Cour de cassation, 2 mai 2007). Cette dispense doit toutefois être expressément mentionnée dans la lettre de congé, preuves à l'appui.
Avant d'engager une procédure, il est vivement conseillé de vérifier si votre assurance multirisque habitation inclut une garantie protection juridique, susceptible de couvrir les frais d'avocat. À défaut, l'aide juridictionnelle peut être sollicitée sous conditions de ressources.
Une fois l'arrêté d'insalubrité prononcé, le locataire bénéficie de protections renforcées. L'article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation interdit la résiliation de plein droit des baux : rester dans les lieux faute d'offre de relogement conforme ne constitue pas une faute. Le propriétaire est soumis à une obligation de résultat en matière de relogement : il doit proposer un hébergement décent correspondant aux besoins du locataire, à ses frais. En cas d'insalubrité irrémédiable, une indemnité équivalente à trois mois de loyer doit être versée pour couvrir les frais de réinstallation.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2026, a apporté une précision supplémentaire importante : des travaux destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait dès la conclusion du bail ne peuvent pas constituer un motif légitime et sérieux de congé. Cette règle interdit concrètement au propriétaire d'utiliser des travaux comme prétexte pour résilier le bail d'un locataire dont le logement était déjà indécent à la signature.
Si le bailleur défaille, la collectivité publique — mairie, préfet ou EPCI — est tenue de prendre le relais. La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 a considérablement durci les sanctions : le refus de relogement par le propriétaire est désormais passible de 100 000 euros d'amende et de trois ans d'emprisonnement.
Conseil : si vous envisagez de quitter un logement insalubre ou indécent, ne donnez pas votre congé sans avoir au préalable consolidé votre dossier de preuves et mentionné expressément la dispense de préavis dans votre lettre. Invoquer l'insalubrité sans justificatifs solides expose au risque que le bailleur exige le paiement du loyer pendant toute la durée du préavis légal. Faites-vous accompagner par un avocat pour sécuriser cette étape décisive.
Face à un propriétaire récalcitrant, l'accompagnement d'un avocat permet de sécuriser chaque étape de la procédure et de maximiser l'indemnisation obtenue. Le cabinet de Maître Sandie Boudin, situé à Saint-Maurice, intervient en contentieux locatif et en droit au logement pour conseiller, défendre et représenter les locataires confrontés à un logement dégradé. Que vous ayez besoin d'une assistance pour rédiger une mise en demeure, engager un signalement auprès des autorités ou saisir le juge compétent, le cabinet vous accompagne avec rigueur et confidentialité à chaque étape de votre dossier. N'hésitez pas à prendre contact pour une première consultation.
