En 2024, 24 556 expulsions forcées ont été exécutées en France, soit une hausse de 29 % en un an. Derrière ce chiffre, un constat récurrent : la procédure s'enclenche souvent parce que le locataire n'a pas réagi à temps après réception d'un commandement de payer. Cet acte, bien différent d'une simple lettre de relance, peut mener à la résiliation automatique de votre bail et à la perte de votre logement. Pourtant, des solutions existent à chaque étape, à condition d'agir vite et de manière structurée. Maître Sandie Boudin, avocat au Barreau du Val-de-Marne exerçant à Saint-Maurice, accompagne régulièrement des locataires confrontés à cette situation dans le cadre de son activité en contentieux locatif et en droit au logement.
Le commandement de payer est un acte authentique délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier). Il ne s'agit en aucun cas d'un courrier de relance ordinaire. Sa signification fait courir un délai légal strict au terme duquel la clause résolutoire inscrite dans votre bail peut s'activer, entraînant la résiliation de plein droit du contrat.
Ce délai varie selon la date de signature de votre bail. Pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, vous disposez de 2 mois. Pour ceux signés après cette date, le délai est réduit à 6 semaines, conformément à la loi du 27 juillet 2023, dite loi « Kasbarian-Bergé ». La Cour de cassation a confirmé cette distinction dans un avis du 13 juin 2024.
À l'expiration de ce délai, si la dette n'est pas intégralement réglée, la clause résolutoire est réputée acquise. Vous devenez alors « occupant sans droit ni titre ». Le juge n'a plus qu'à constater la résiliation et ordonner l'expulsion. Un paiement partiel, même substantiel, ne suffit pas à neutraliser ce mécanisme. Cependant, la procédure complète d'expulsion dure en moyenne 12 à 24 mois. Un locataire de bonne foi qui agit rapidement dispose donc du temps nécessaire pour inverser la situation. Précision importante : la Cour de cassation a élargi le champ de la suspension des effets de la clause résolutoire dans un arrêt du 6 février 2025 (3e civ., n° 23-18.360, publié au Bulletin). Le juge peut désormais accorder des délais de paiement non seulement en cas de défaut de paiement de loyers, mais pour tout manquement aux obligations du locataire entrant dans le champ de la clause résolutoire.
Par ailleurs, il faut savoir que si le commandement de payer n'est pas suivi d'une assignation dans un délai raisonnable, il perd ses effets juridiques. La Cour de cassation a jugé que la péremption de l'acte peut être relevée d'office par le juge (Cass. 2e civ., 21 mars 2019, n° 17-31.170). Un locataire qui reçoit un commandement ancien, resté sans suite judiciaire du bailleur, peut donc arguer de la caducité de l'acte devant le tribunal.
Avant toute chose, lorsque vous recevez un commandement de payer et que vous vous demandez que faire, le premier réflexe est de contrôler la régularité formelle de l'acte. Un avocat en droit immobilier et contentieux locatif peut vous aider à identifier rapidement les irrégularités exploitables. La loi impose un certain nombre de mentions obligatoires à peine de nullité. L'omission d'une seule d'entre elles peut entraîner l'annulation du commandement et obliger le bailleur à recommencer toute la procédure depuis le début.
Vérifiez notamment la présence des éléments suivants :
Une nuance importante : la nullité pour irrégularité formelle est conditionnée à l'existence d'un grief réel pour le locataire (Cass. 3e civ., 29 juin 1994). Par exemple, un décompte imprécis ou mentionnant des frais non prévus au bail peut suffire à annuler l'acte, comme l'a jugé la Cour d'appel de Paris le 30 octobre 2018. Vérifiez également que le délai mentionné correspond bien au régime applicable à la date de signature de votre bail : un commandement indiquant 6 semaines pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023 serait entaché de nullité. Un avocat peut évaluer si une irrégularité constatée est juridiquement exploitable dans votre situation.
À noter : En situation de colocation, le commandement de payer doit être signifié individuellement à chaque colocataire, à peine d'inopposabilité à celui qui n'en aurait pas été destinataire. Si le bail contient une clause de solidarité, le bailleur peut réclamer la totalité de la dette à chacun, mais le commandement doit préciser le montant total et mentionner explicitement cette clause. Par ailleurs, un colocataire parti sans avoir été régulièrement déchargé de ses obligations reste solidairement tenu du paiement des loyers pendant 6 mois à compter de son départ (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Dès réception du commandement de payer, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur. Expliquez clairement l'origine de vos difficultés — perte d'emploi, maladie, séparation — et proposez un plan d'apurement écrit précisant les montants et les dates de versement envisagés. Si vous avez des enfants à charge, mentionnez-le explicitement dans ce courrier en précisant leur âge, leur scolarisation et tout handicap éventuel : cette donnée ne suspend pas automatiquement la procédure, mais constitue un élément central que le juge prend en compte pour accorder des délais ou prononcer un sursis. Reproduisez cette mention dans chaque démarche écrite adressée à la CCAPEX et au tribunal.
Cette démarche témoigne de votre bonne foi, un élément que le juge prendra en considération si une audience devient nécessaire. Prenons un exemple concret : un locataire qui a perdu son emploi et qui propose de régler 300 euros par mois en plus du loyer courant dès sa reprise d'activité se place dans une position bien plus favorable qu'un locataire resté silencieux pendant deux mois.
Attention toutefois : un accord amiable avec le bailleur ne suspend pas juridiquement la clause résolutoire. Si le délai risque d'expirer sans que la totalité de la dette soit réglée, la saisine du juge reste indispensable, même si votre propriétaire accepte votre proposition d'échéancier.
Conseil : Conservez systématiquement une copie de chaque courrier envoyé, de chaque accusé de réception et de chaque preuve de virement partiel. En cas d'audience, le juge évaluera votre bonne foi à travers des éléments concrets et datés. Un dossier bien documenté — incluant la mention de la situation familiale, les justificatifs de démarches FSL ou CCAPEX et les preuves de reprise du paiement du loyer courant — pèse significativement dans la décision d'accorder des délais de paiement.
Si vous percevez des aides au logement (APL, ALS ou ALF), informez immédiatement la CAF de votre situation. Celle-ci considère qu'un impayé est constitué dès que la dette atteint 2 fois le montant du loyer mensuel hors charges. Une fois l'impayé signalé, la CAF informe la CCAPEX dans les 15 jours.
Si vos APL ont été suspendues à la suite des impayés, une stratégie couramment utilisée en accompagnement social consiste à solliciter le FSL pour apurer la dette, ce qui permet à la CAF de rétablir les aides au logement.
Le FSL Maintien est un dispositif départemental méconnu mais particulièrement efficace, fondé sur la loi Besson du 31 mai 1990. Il couvre les dettes locatives sous forme de subvention ou de prêt à taux zéro, et l'aide est versée directement au bailleur — ce qui incite souvent ce dernier à suspendre amiablement la procédure en cours.
La démarche passe obligatoirement par un travailleur social (CCAS de votre commune, CAF ou MSA). Vous ne pouvez pas déposer seul un dossier FSL. Le délai de traitement varie de 15 jours à 2 mois selon les départements, avec des procédures d'urgence disponibles dans certains cas. La condition principale d'éligibilité est que votre loyer ne dépasse pas 33 % des revenus du foyer, bien qu'une dérogation soit possible en situation de grande précarité.
Un témoignage illustre l'efficacité de ce dispositif : un locataire ayant perdu son emploi et accumulé 4 mois d'impayés a pu, grâce au FSL, faire prendre en charge 4 300 euros de dette. Son propriétaire a accepté d'interrompre la procédure, et le locataire a retrouvé un emploi entre-temps.
Si vous êtes salarié du secteur privé ou demandeur d'emploi, Action Logement propose plusieurs dispositifs. La Garantie Loca-Pass couvre jusqu'à 9 mois de loyers impayés dans la limite de 2 000 euros par mois, remboursables sans intérêts. L'Aide sur Quittance (Soli'AL) est une subvention partielle du loyer accordée sous conditions de ressources strictes, notamment lorsque les charges de logement dépassent 40 % des revenus disponibles.
Quant à la garantie VISALE, elle n'est utile que si vous l'avez souscrite avant votre entrée dans les lieux. Si c'est le cas, vérifiez que la garantie est toujours active : elle se déclenche en cas d'impayé et peut éviter la procédure contentieuse.
La CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) peut être saisie directement par le locataire à tout moment. Ses recommandations, bien que non contraignantes, sont prises en compte par le juge. Cette saisine constitue un signal de bonne foi supplémentaire. Pour les bailleurs personnes morales (à l'exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés), la loi du 27 juillet 2023 impose que l'assignation ne peut être délivrée qu'après un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX, à peine d'irrecevabilité. Cela signifie que, face à un bailleur institutionnel ou une société, le locataire dispose structurellement d'un délai supplémentaire incompressible pour agir et mobiliser les aides disponibles. Enfin, le numéro SOS Loyer impayé de l'ANIL — 0 805 16 00 75 — offre un conseil gratuit et personnalisé.
Lorsque le règlement intégral de la dette dans le délai est impossible, la question du commandement de payer et de que faire se résout par la saisine du juge des contentieux de la protection. Cette démarche peut intervenir à tout moment, y compris avant l'expiration du délai du commandement ou après, tant que le bailleur n'a pas obtenu de titre exécutoire définitif. La Cour de cassation a expressément confirmé qu'aucun délai n'est imposé au locataire pour formuler cette demande (3e civ., 16 février 2011).
Concrètement, vous adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au greffe du tribunal judiciaire du lieu de votre logement, accompagnée de vos justificatifs de revenus, du décompte de la dette et des preuves de votre bonne foi. Deux conditions cumulatives sont indispensables pour obtenir des délais : vous devez être en situation de régler votre dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Sans cette reprise, la demande a très peu de chances d'aboutir.
Le juge peut alors accorder des délais allant jusqu'à 3 ans, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dérogeant au délai de droit commun de 2 ans prévu par l'article 1343-5 du Code civil. Sa décision suspend les procédures d'exécution et les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée accordée.
Lors de l'audience, le locataire peut demander un délai pour préparer sa défense, ce qui peut entraîner le renvoi à une deuxième audience avant que le juge ne statue. Ce délai supplémentaire peut être mis à profit pour rassembler les pièces justificatives manquantes, déposer un dossier FSL ou régulariser le paiement du loyer courant — autant d'éléments qui renforcent la demande de délais de paiement.
Si le logement présente des défauts de décence (humidité, absence de chauffage, installation électrique dangereuse, surface insuffisante), le locataire peut soulever ce moyen devant le juge pour faire obstacle au constat d'acquisition de la clause résolutoire ou obtenir une réduction de la dette. Le juge des contentieux de la protection peut vérifier ce point d'office, sans que le locataire n'ait à formuler une demande reconventionnelle distincte. La non-décence peut justifier une compensation des préjudices subis, réduisant d'autant la dette locative revendiquée.
Exemple : Mélanie Favreau, locataire d'un appartement à Créteil avec deux enfants scolarisés en primaire, avait accumulé 3 800 euros de dette locative après un arrêt maladie prolongé. Son logement présentait des infiltrations d'humidité récurrentes que le bailleur refusait de traiter. Lors de l'audience, son avocat a soulevé le défaut de décence du logement et produit un rapport de diagnostic attestant de la présence de moisissures. Le juge a réduit la dette de 1 200 euros au titre du préjudice de jouissance subi, puis accordé un échéancier de 24 mois pour le solde. Mélanie a pu conserver son logement et le bailleur a été contraint d'engager les travaux de remise en état.
À noter : Depuis le 1er juillet 2025, pour les créances locatives inférieures à 5 000 €, le bailleur peut déclencher une saisie sur salaire simplifiée via commissaire de justice, sans passer par le juge de l'exécution. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour contester cette procédure. Cette mesure s'applique indépendamment de la procédure d'expulsion et peut être engagée en parallèle. Si vous recevez un avis de saisie sur salaire dans ce cadre, réagissez immédiatement en contestant dans le délai imparti.
Un point de vigilance critique : un seul retard dans l'échéancier, même d'un jour, fait reprendre automatiquement les effets de la clause résolutoire, sans qu'une nouvelle saisine du tribunal soit nécessaire. Le respect strict du plan accordé par le juge est donc impératif.
Même après un jugement d'expulsion rendu, tout n'est pas perdu. Le locataire peut encore saisir le juge de l'exécution pour obtenir des délais supplémentaires de 3 mois à 3 ans pour organiser son relogement, à condition que l'expulsion présente « des conséquences d'une exceptionnelle dureté » (articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution). Ce recours post-jugement est distinct des délais accordés avant jugement : il constitue une seconde chance pour le locataire qui n'aurait pas agi à temps en amont. La présence d'enfants mineurs, l'état de santé ou l'absence de solution de relogement sont des éléments régulièrement retenus par le juge pour justifier l'octroi de ces délais.
Si votre situation financière est globalement compromise, le dépôt d'un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France constitue un dernier recours puissant. Un dossier déclaré recevable suspend automatiquement toutes les procédures d'exécution, y compris l'expulsion, pour une durée pouvant atteindre 2 ans. La créance locative y est traitée en priorité par rapport aux créances bancaires.
Dans le parc social spécifiquement, une possibilité supplémentaire existe : après résiliation judiciaire du bail, un protocole d'apurement peut être signé entre le locataire et le bailleur social. Ce protocole vaut titre d'occupation du logement, permettant au locataire de se maintenir dans les lieux le temps d'apurer sa dette, sans risquer l'expulsion immédiate. Ce dispositif, souvent méconnu, offre un cadre sécurisé de régularisation pour les locataires du logement social.
Enfin, rappelons que la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions physiques, mais pas les actes de procédure : commandement de payer, assignation, audience et jugement continuent de suivre leur cours. Ne comptez donc pas sur cette période pour repousser vos démarches.
Conseil : Si vous êtes locataire dans le parc social et que votre bail a été résilié par le juge, demandez immédiatement à votre bailleur social la mise en place d'un protocole d'apurement. Ce protocole, s'il est respecté, vous permettra de vous maintenir dans le logement et pourra aboutir à la conclusion d'un nouveau bail à l'issue de l'apurement complet de la dette. Rapprochez-vous également d'un travailleur social pour faire instruire en parallèle un dossier FSL Maintien.
Face à un commandement de payer visant votre bail, chaque jour compte, mais les moyens d'action sont réels et nombreux. Maître Sandie Boudin, avocat à Saint-Maurice, intervient en contentieux locatif et en droit au logement pour accompagner les locataires à chaque étape de cette procédure : vérification de la validité de l'acte, négociation avec le bailleur, constitution du dossier devant le juge des contentieux de la protection et mobilisation des aides d'urgence. Si vous résidez dans le Val-de-Marne ou en Île-de-France et que vous venez de recevoir un commandement de payer, n'attendez pas que le délai expire pour consulter : une prise en charge rapide et rigoureuse de votre dossier peut faire toute la différence entre le maintien dans votre logement et une procédure d'expulsion.
