En 2025, 175 000 commandements de payer ont été délivrés en France et plus de 30 500 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique, soit une hausse de 27 % en un an. Ces chiffres traduisent une réalité que de nombreux propriétaires découvrent à leurs dépens : la procédure d'expulsion locative et ses étapes obéissent à un formalisme si strict qu'un vice de forme, un délai manqué ou une mention erronée suffisent à annuler tous les actes déjà réalisés. Avec une durée moyenne d'environ deux ans entre le premier acte et l'expulsion effective, la maîtrise du calendrier est déterminante. Maître Sandie Boudin, avocat au barreau du Val-de-Marne exerçant à Saint-Maurice, accompagne régulièrement des propriétaires confrontés à ces situations de contentieux locatif et veille à sécuriser chaque étape de leur dossier. Voici le déroulé complet de la procédure, étape par étape, pour vous permettre de comprendre vos obligations et d'éviter les erreurs les plus courantes.
Avant toute chose, un rappel fondamental s'impose. Changer les serrures, couper l'électricité, emporter les affaires du locataire ou exercer des pressions pour le forcer à partir constituent des infractions pénales, punies de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende en vertu de l'article 226-4-2 du Code pénal. Seul un commissaire de justice, muni d'une décision de justice, peut procéder à une expulsion.
La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a par ailleurs modifié plusieurs délais clés, créant un double régime selon la date de signature du bail. Cette réforme est une source d'erreur majeure pour les propriétaires non accompagnés, car un commandement de payer mentionnant le mauvais délai est susceptible d'annulation pure et simple. Se faire assister par un avocat en droit immobilier à Saint-Mandé ou dans les communes voisines du Val-de-Marne permet de sécuriser la procédure dès son origine.
Avant même de délivrer un commandement de payer, vous devez tenter un règlement amiable. Relance par courrier recommandé, proposition d'un plan d'apurement, échange tracé avec le locataire : cette démarche n'est pas qu'une bonne pratique. L'article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative de conciliation préalable, sous peine d'irrecevabilité, lorsque le litige est inférieur à 5 000 €. Conservez précieusement chaque preuve de ces échanges.
Si aucune solution amiable n'aboutit, le commandement de payer est délivré exclusivement par un commissaire de justice, à votre demande. Son coût est estimé entre 140 et 250 € HT. Cet acte doit viser la clause résolutoire inscrite dans le bail, qui est le mécanisme central de la procédure. Depuis la loi Kasbarian-Bergé, tout nouveau contrat de bail d'habitation doit obligatoirement contenir cette clause. En son absence, la procédure bascule vers une résiliation judiciaire selon l'article 1227 du Code civil, plus longue et plus aléatoire.
Le commandement de payer doit comporter des mentions obligatoires sous peine de nullité : décompte mensuel détaillé de la dette, montant du loyer, délai légal laissé au locataire, coordonnées du Fonds de Solidarité pour le Logement et possibilité de saisir le juge pour obtenir des délais de paiement. Le délai accordé au locataire dépend de la date du bail : deux mois pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, six semaines pour les baux postérieurs. La Cour de cassation, dans un avis du 13 juin 2024, a confirmé cette distinction et précisé qu'un commandement fondé sur un délai erroné expose la procédure à une nullité.
Deux formalités complémentaires sont à respecter impérativement : la signification à la caution dans les 15 jours, faute de quoi elle ne sera pas tenue au paiement des intérêts de retard, et la notification à la CCAPEX dans les 5 jours suivant la signification.
Le commandement de payer est par ailleurs soumis à un risque de péremption : si le bailleur tarde à délivrer l'assignation après l'expiration du délai, sans engager la procédure dans un délai raisonnable, le juge peut relever d'office la péremption de l'acte (Cass. 2e civ., 21 mars 2019, n° 17-31.170). Cela oblige alors à recommencer l'intégralité de la procédure depuis le début, y compris la délivrance d'un nouveau commandement de payer.
Exemple concret : Mme Flavie Renault, propriétaire d'un appartement à Charenton-le-Pont, fait délivrer un commandement de payer le 10 janvier 2024 pour une dette locative de 4 200 €. Le délai de deux mois expire le 10 mars, mais elle ne fait assigner le locataire que huit mois plus tard, en novembre 2024. Lors de l'audience, le juge relève d'office la péremption du commandement de payer et déclare la procédure irrecevable. Mme Renault doit alors engager un nouveau commandement, perdant près d'un an dans la procédure.
Si le locataire n'a pas régularisé sa dette à l'issue du délai, vous devez faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. Une condition de recevabilité absolue s'applique ici : l'assignation doit être délivrée après l'expiration complète du délai du commandement de payer. En pratique, pour les baux soumis au délai de deux mois, il est recommandé d'attendre deux mois et cinq jours afin d'éliminer tout aléa lié aux variations du calendrier.
L'assignation doit également être notifiée au préfet, sous peine de nullité. La cour d'appel de Paris a confirmé le 6 mars 2025 le caractère obligatoire et contrôlé de cette formalité. Cette notification déclenche la réalisation d'un diagnostic social et financier du locataire, transmis à la CCAPEX avant l'audience. Pour les bailleurs personnes morales (à l'exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés), une condition supplémentaire s'impose : l'assignation ne peut être délivrée qu'après un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d'irrecevabilité. Plusieurs décisions récentes ont confirmé cette exigence, qui constitue une cause fréquente d'annulation pour les bailleurs institutionnels.
L'assignation porte généralement sur la résiliation du bail, l'expulsion de tous les occupants, le paiement des arriérés et charges, une indemnité d'occupation et les frais de procédure. Le délai entre l'assignation et l'audience varie de deux à huit mois selon l'engorgement du tribunal. L'intervention d'un avocat à ce stade permet de sécuriser la rédaction de l'acte, de formuler correctement les demandes et de représenter le bailleur à l'audience.
À noter : Pour les bailleurs personnes morales, le non-respect du délai de deux mois après la saisine de la CCAPEX est un piège procédural courant. Avant de faire délivrer l'assignation, vérifiez systématiquement la date de saisine de la CCAPEX et assurez-vous que ce délai est intégralement écoulé. Un simple contrôle de calendrier peut éviter l'irrecevabilité de toute la procédure.
Lors de l'audience, plusieurs issues sont possibles. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, désormais limités à un an maximum depuis la loi Kasbarian-Bergé, contre trois ans auparavant. Mais cette faculté est soumise à des conditions strictes : le locataire doit être en mesure de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Les données de terrain confirment un durcissement concret : selon une enquête de la Fondation pour le Logement des Défavorisés réalisée en 2025, 77 % des associations du réseau ADLH déclarent qu'il est désormais plus difficile d'obtenir des délais de paiement, et 62 % constatent que les délais pour quitter les lieux sont également plus compliqués à obtenir.
La demande de délais de grâce peut toutefois être formée à tout moment de la procédure, et pas seulement lors de l'audience principale. Le locataire peut notamment la présenter devant le juge de l'exécution après la signification du commandement de quitter les lieux, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par dépôt au greffe du tribunal judiciaire du lieu du bien.
Le juge peut aussi constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion avec ou sans délai et condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation. Si le locataire ne comparaît pas, l'expulsion est prononcée dans la quasi-totalité des cas sur les seuls arguments du bailleur. À l'inverse, si c'est le bailleur qui est absent ou mal représenté, il s'expose à des reports d'audience et à des mois de retard supplémentaires.
Après le jugement, un délai d'appel d'un mois court à compter de la signification par commissaire de justice. Se faire représenter dès l'audience réduit considérablement le risque de reports inutiles.
Conseil : Depuis la loi Kasbarian-Bergé, le bailleur disposant d'un titre exécutoire valide (jugement de condamnation, ordonnance ou acte notarié exécutoire) peut procéder à une saisie sur salaire pour loyers impayés sans audience préalable. Cette mesure s'applique indépendamment de la procédure d'expulsion et permet de commencer à récupérer les arriérés sans attendre l'issue des voies d'exécution. Pensez à en informer votre avocat dès l'obtention du jugement pour engager cette démarche au plus tôt.
Une fois le jugement d'expulsion signifié au locataire, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de quitter les lieux. Cet acte ouvre un délai impératif de deux mois pendant lequel le locataire doit libérer le logement.
Durant ce délai, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour demander un sursis allant d'un mois à un an. Ce commandement doit être signifié à la CCAPEX et à la préfecture.
La loi Kasbarian-Bergé a introduit un nouveau délit à l'article 315-2 du Code pénal : le locataire qui se maintient dans les lieux plus de deux mois après un jugement d'expulsion définitif et exécutoire, et après réception d'un commandement de quitter les lieux, encourt une amende pouvant aller jusqu'à 7 500 €. Ce délit ne s'applique toutefois pas pendant la trêve hivernale, lorsque le juge de l'exécution est saisi pour des délais de grâce, ni pour les logements appartenant à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.
Un piège fréquent concerne la trêve hivernale. Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars. Si le délai de deux mois expire pendant cette période, l'expulsion est automatiquement reportée au 1er avril au plus tôt. Par exemple, un commandement de quitter les lieux signifié le 15 septembre voit son délai expirer le 15 novembre, en pleine trêve. L'expulsion ne pourra alors intervenir qu'à compter du 1er avril suivant, soit plus de quatre mois de blocage supplémentaires. Anticiper ce calendrier dès les premières étapes de la procédure est donc essentiel.
Trois catégories d'occupants échappent cependant à la protection de la trêve hivernale : les squatteurs au sens strict (entrée frauduleuse dans le logement), les locataires dont un relogement a été garanti dans des conditions suffisantes, et les occupants d'un logement frappé d'un arrêté de péril. Par ailleurs, quelle que soit la période de l'année, aucune expulsion ne peut être exécutée entre 21h et 6h du matin, ni les jours fériés ou chômés.
À noter : Le nouveau délit de maintien dans les lieux prévu par l'article 315-2 du Code pénal ne constitue pas un raccourci procédural. Le bailleur ne peut pas l'invoquer pour se passer de la procédure d'expulsion : il reste impératif de disposer d'un jugement définitif et d'un commandement de quitter les lieux régulièrement signifié. Ce délit vise à dissuader le locataire de se maintenir abusivement dans le logement, mais son champ d'application est strictement encadré.
Si le locataire ne quitte toujours pas les lieux à l'issue du délai de deux mois, vous devez adresser une réquisition au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception ou par sommation de commissaire de justice. Conservez impérativement la preuve de la date de réception : la responsabilité de l'État ne court qu'à compter du refus exprès ou de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la réception de la demande.
Le silence du préfet à l'issue de ces deux mois vaut refus tacite. Les motifs possibles de refus sont variés : situation familiale, présence d'enfants en bas âge, état de santé du locataire, absence de solution de relogement. En cas de refus, vous pouvez engager un recours indemnitaire gracieux auprès du préfet. Le préfet dispose de quatre mois pour répondre. Son silence vaut rejet. Vous pouvez ensuite saisir le tribunal administratif dans les deux mois suivants, sachant que les créances contre l'État se prescrivent par quatre ans.
Les préjudices indemnisables par l'État, précisés par le décret du 3 novembre 2025, comprennent :
Point essentiel : l'indemnisation versée par l'État ne couvre que la période pendant laquelle l'État a effectivement bloqué l'exécution de la décision d'expulsion (à compter du refus ou de l'expiration du délai de deux mois). Elle ne se substitue pas à la créance contre le locataire pour les loyers impayés depuis le premier incident de paiement. Ces deux créances sont juridiquement distinctes et doivent être poursuivies séparément.
Attention toutefois : si le préfet vous propose une transaction amiable, sa signature vous fait renoncer à tout recours ultérieur et vous ne pourrez plus percevoir les indemnités d'occupation de l'ancien locataire. Pesez soigneusement l'offre avant d'accepter et faites-vous accompagner pour chiffrer précisément votre préjudice réel.
Selon une décision du Conseil d'État du 18 février 2025 (n° 491821), si les occupants quittent les lieux puis les réintègrent ultérieurement, une nouvelle période de responsabilité de l'État suppose en principe une nouvelle demande de concours de la force publique et un nouveau refus. Chaque cycle de départ et de réintégration requiert une réquisition distincte : la première réquisition refusée ne couvre pas automatiquement les périodes de blocage suivantes.
Lorsque le concours de la force publique est accordé, le commissaire de justice organise l'expulsion physique. Il ne communique jamais à l'avance la date de l'opération à l'occupant. Il ne peut pénétrer dans le logement qu'accompagné d'une autorité de police ou de gendarmerie et, si nécessaire, d'un serrurier. Il dresse obligatoirement un procès-verbal d'expulsion comportant l'inventaire des biens présents avec leur valeur estimée et le lieu de stockage prévu, conformément à l'article L.413-4 du Code des procédures civiles d'exécution. Le bailleur ne doit en aucun cas entrer dans le logement ou toucher aux meubles avant le commissaire de justice, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
En parallèle de ce recours contre l'État, n'oubliez pas que votre titre exécutoire reste valable dix ans. Le commissaire de justice peut engager des saisies sur salaire ou des saisies-attributions sur compte bancaire pour récupérer les arriérés, indépendamment de la procédure administrative.
Exemple concret : M. Arnaud Castellani, propriétaire d'un studio à Vincennes, obtient un jugement d'expulsion en mars 2024. Le concours de la force publique est demandé en juillet 2024 mais refusé par le préfet en raison de l'absence de relogement pour l'occupant. L'État reste responsable de la perte de loyers à compter de septembre 2024 (expiration du délai de deux mois après la demande). En décembre 2024, l'occupant quitte finalement le logement, mais le réintègre en février 2025. M. Castellani doit alors formuler une nouvelle réquisition au préfet : la première demande refusée ne couvre pas cette seconde occupation. Deux dossiers d'indemnisation distincts devront être constitués pour chaque période de blocage.
La complexité de chaque étape, les délais stricts, le double régime issu de la loi Kasbarian-Bergé et les risques de nullité justifient de solliciter un avocat dès la décision d'engager la procédure. Une procédure complète représente en moyenne entre 3 000 et 7 000 € de frais pour le bailleur, et la moindre erreur de forme peut imposer de repartir de zéro, avec des mois de perdus.
Maître Sandie Boudin, avocat généraliste installé à Saint-Maurice, intervient en contentieux locatif pour accompagner les propriétaires à chaque étape : vérification du bail, rédaction et suivi des actes, représentation à l'audience, recours contre l'État en cas de refus du concours de la force publique. Le cabinet privilégie une approche rigoureuse et pédagogique, fondée sur la confidentialité et l'écoute, pour sécuriser l'ensemble de votre dossier. Si vous êtes confronté à une situation d'impayé locatif dans le Val-de-Marne ou ses environs, n'hésitez pas à prendre contact pour un premier échange sur votre situation.
