Un locataire qui règle 90 % de son loyer mais omet systématiquement les charges locatives est-il en situation d'impayé ? La réponse est oui — et cette réalité juridique ouvre la voie à une procédure d'expulsion. En 2025, 175 000 commandements de payer ont été délivrés en France, 30 500 ménages ont été expulsés de force, et le taux de loyers impayés a atteint 3,5 %. Face à un impayé partiel de loyer, la question n'est donc pas tant de savoir si l'expulsion est possible, mais plutôt de comprendre dans quelles conditions elle peut aboutir. Maître Sandie Boudin, avocat au Barreau du Val-de-Marne exerçant à Saint-Maurice, accompagne régulièrement des bailleurs et des locataires confrontés à ces situations de contentieux locatif, où la rigueur procédurale fait toute la différence.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de régler la totalité des sommes dues, c'est-à-dire le loyer principal et les charges locatives récupérables. Un versement qui ne couvre pas ces deux composantes laisse subsister une dette locative, même minime. Par exemple, un locataire qui paie son loyer de 800 € mais ne règle pas les 50 € de charges mensuelles est juridiquement en situation d'impayé.
Point essentiel : aucun seuil minimal légal n'est fixé par la loi française. Contrairement à une idée reçue tenace, il n'est pas nécessaire d'attendre trois mois d'impayés pour agir. La procédure peut être engagée dès le premier paiement insuffisant, qu'il manque quelques dizaines d'euros ou plusieurs centaines. Ce qui compte, c'est l'existence d'un manquement contractuel et le respect scrupuleux de la procédure légale. Pour les bailleurs comme pour les locataires, il est donc essentiel de s'entourer d'un avocat en droit immobilier dès l'apparition d'un différend locatif.
Lorsque le locataire perçoit des APL, le bailleur est légalement tenu d'informer la CAF dès que la dette dépasse deux mensualités de loyer. À compter de cette information, les parties disposent de six mois pour conclure un accord amiable. En l'absence d'accord dans ce délai, la CAF instaure automatiquement un plan d'apurement sur 36 mois maximum (soit 1/36e de la dette remboursé chaque mois en sus du loyer courant). Ce mécanisme peut considérablement retarder le recouvrement et doit impérativement être intégré dans la stratégie du bailleur avant d'engager toute procédure contentieuse.
Conseil : Si le locataire est allocataire de la CAF, anticipez cette obligation dès le premier impayé. Ignorer ce signalement expose le bailleur à perdre le bénéfice d'un dispositif de recouvrement extrajudiciaire potentiellement rapide et à compliquer inutilement la suite de la procédure.
La clause résolutoire constitue l'outil central du bailleur en cas d'impayé partiel de loyer. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, elle est obligatoire dans tous les nouveaux baux d'habitation. Son mécanisme est précis : elle ne produit effet qu'après la délivrance d'un commandement de payer par un commissaire de justice, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire dispose alors d'un délai pour régulariser sa dette. Ce délai varie selon la date de signature du bail :
Un principe jurisprudentiel constant s'applique ici : seul le paiement intégral des causes du commandement dans ce délai fait obstacle à son acquisition. Un paiement partiel, même substantiel — par exemple 80 % de la dette — ne suffit pas à paralyser la procédure. Le bailleur conserve le droit d'agir. À noter : le paiement réalisé par la caution solidaire ou par un tiers (parents, proches) pour le compte du locataire a un effet libératoire complet. S'il couvre la totalité des causes du commandement dans le délai imparti, il fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire exactement comme si le locataire avait lui-même payé (article 1342-1 du Code civil ; CA Colmar, 15 novembre 2010, n° 09-03606). En revanche, un paiement partiel de la caution ne suffit pas davantage : la règle du paiement intégral s'applique de la même façon, quel que soit l'auteur du versement.
Attention toutefois au formalisme : le commandement de payer doit comporter six mentions obligatoires à peine de nullité. Parmi elles, le décompte mois par mois des sommes dues, les coordonnées du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et de la CCAPEX, l'avertissement d'expulsion, ou encore la possibilité pour le locataire de saisir le juge pour obtenir un délai de grâce. L'omission d'une seule de ces mentions contraint le bailleur à tout recommencer depuis le début, avec les délais et coûts que cela implique. Il faut préciser que le commissaire de justice est lui-même tenu, indépendamment de ces mentions, de signaler le commandement à la CCAPEX dès que l'impayé est sans interruption depuis deux mois ou que la dette est égale à au moins deux fois le montant du loyer mensuel hors charges. Ce signalement constitue une obligation légale autonome, distincte de la simple mention des coordonnées de la CCAPEX dans l'acte.
À noter : Pour les bailleurs personnes morales (SCI hors SCI familiales, sociétés HLM, etc.), une contrainte supplémentaire s'applique : l'assignation en expulsion n'est recevable que si la CCAPEX a été informée du commandement de payer au minimum deux mois avant la date de l'assignation, à peine d'irrecevabilité (CA Paris, arrêt du 6 mars 2025). Cette exigence ne s'applique pas aux bailleurs personnes physiques ni aux SCI familiales. Omettre ce délai oblige à recommencer l'assignation, entraînant la perte de plusieurs mois supplémentaires.
Lorsque les trois conditions sont réunies — clause résolutoire au bail, commandement conforme, délai expiré sans paiement intégral —, le juge des contentieux de la protection ne prononce pas la résiliation : il se borne à la constater. Cette distinction est fondamentale. Le bailleur n'a pas à prouver la gravité d'une faute. Il lui suffit de démontrer la réunion des conditions formelles.
Cependant, depuis la loi du 27 juillet 2023, si le locataire comparaît à l'audience et en fait expressément la demande, le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder jusqu'à 3 ans de délais de paiement. Si le locataire ne se présente pas ou ne formule aucune demande, le juge constate l'acquisition de la clause et ordonne l'expulsion sans pouvoir accorder de délais d'office. Ce changement législatif est donc favorable au bailleur lorsque le locataire est absent à l'audience.
Après acquisition de la clause résolutoire, le locataire n'est plus locataire mais occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation. Celle-ci court à compter de la date de résiliation du bail — soit la date d'acquisition de la clause résolutoire — et non à compter du jugement, jusqu'à la remise effective des clés. Elle est généralement fixée au montant du dernier loyer charges comprises et produit des intérêts au taux légal à compter de la décision judiciaire (TJ Nice, ordonnance du 17 janvier 2025). Le bailleur peut réclamer cette indemnité pour toute la durée d'occupation postérieure à la résiliation, y compris durant la période de trêve hivernale où l'expulsion physique est impossible. Ce droit ne dispense toutefois pas d'obtenir un titre exécutoire pour procéder à l'expulsion elle-même.
Le juge évalue souverainement trois critères cumulatifs avant d'accorder d'éventuels délais : la capacité financière réelle du locataire, sa bonne foi — présumée par l'article 2274 du Code civil — et la reprise effective du paiement du loyer courant avant l'audience. Ce dernier point est une condition impérative posée par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 : un locataire qui continue d'accumuler des impayés pendant la procédure perd tout droit aux délais de grâce.
Exemple concret : Dans l'affaire NEOTOA c/ Mme [I] (JCP, jugement du 25 mars 2026), une locataire présentait un arriéré de 9 705,57 € et proposait un remboursement de 200 € par mois, loyer courant inclus. Le juge a refusé tout délai au motif qu'elle n'avait pas repris le paiement du loyer courant — condition légale impérative — et que son plan était manifestement irréaliste au regard du montant de la dette. Cette décision illustre l'importance pour le locataire de reprendre immédiatement le règlement intégral du loyer courant avant l'audience, indépendamment de toute proposition d'échéancier sur l'arriéré.
La jurisprudence illustre cette réalité de manière contrastée. La cour d'appel d'Amiens, dans un arrêt du 11 février 2025, a refusé d'accorder des délais à une locataire dont les revenus se limitaient au RSA et à des allocations, estimant que sa capacité de remboursement n'était pas réelle. À l'inverse, la Cour de cassation (3e civ., 30 mars 2017, n° 16-10.366) a admis que des paiements partiels réguliers pouvaient être retenus comme indice de bonne foi justifiant l'octroi de délais. Or, la stratégie de certains locataires consiste précisément à effectuer des paiements partiels réguliers pour se placer en position favorable à l'audience. Le bailleur doit donc anticiper cet argument et documenter l'historique complet des paiements pour démontrer que ces versements partiels ne reflètent pas une volonté réelle d'apurer la dette, mais seulement une tactique dilatoire.
Un risque majeur existe pour le bailleur : si le locataire régularise intégralement sa dette avant l'audience, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. Le tribunal judiciaire de Paris l'a confirmé dans un jugement du 2 décembre 2025. Le bail reprend alors son cours normal, et la procédure n'aura servi à rien. En revanche, si des délais sont accordés et que le locataire manque une seule échéance, la clause résolutoire reprend ses effets immédiatement, sans nouveau commandement de payer (Cour de cassation, 26 octobre 2023).
Pour un impayé modeste, le bailleur doit mesurer l'enjeu financier réel. Une procédure complète d'expulsion coûte entre 2 000 et 4 000 €. Le commandement de payer seul représente déjà 120 à 250 €. Quant à la durée, le président de la Chambre nationale des commissaires de justice, Benoît Santoire, rappelle que « le délai minimal incompressible est de huit mois, mais, en pratique, il est quasiment trois fois plus long ». La durée réelle moyenne avoisine donc deux ans entre le premier impayé et l'expulsion effective.
Si la dette partielle est faible — par exemple quelques dizaines d'euros de charges non réglées —, le juge sera naturellement plus enclin à accorder des délais de paiement. La cour d'appel de Chambéry a d'ailleurs rejeté une demande de résiliation judiciaire en 2006 au motif que l'arriéré était modeste et le décompte insuffisamment clair.
Exemple concret : Mireille Landowski, propriétaire d'un appartement à Créteil, découvre que sa locataire Nadia Ferreira paie chaque mois 720 € au lieu des 780 € dus (loyer de 720 € + 60 € de charges). Au bout de huit mois, l'arriéré s'élève à 480 €. Mireille fait délivrer un commandement de payer conforme par un commissaire de justice. Le père de Nadia, alerté par le commandement, règle l'intégralité des 480 € de dette dans le délai de six semaines. En application de l'article 1342-1 du Code civil, ce paiement par un tiers a un effet libératoire complet : la clause résolutoire ne peut plus jouer, et la procédure s'arrête. Si le père n'avait versé que 400 €, en revanche, le solde de 80 € aurait suffi à permettre l'acquisition de la clause.
Ne pas attendre que la dette grossisse est un impératif. La prescription court mois par mois sur une durée de 3 ans depuis la loi ALUR : un loyer de juillet 2023 non réclamé sera définitivement perdu en juillet 2026. Un commandement de payer délivré tôt interrompt ce délai, sécurise la preuve et préserve le calendrier procédural. À noter également : un paiement partiel effectué par le locataire constitue une reconnaissance de dette implicite qui interrompt la prescription et fait repartir le délai de 3 ans à compter de ce versement. Cet élément est à double tranchant : favorable au bailleur car la dette ne se prescrit pas tant que des versements partiels sont effectués, mais aussi utile au locataire qui prouve ainsi que la dette est reconnue sans être soldée.
Dès le premier impayé partiel, il convient d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, en détaillant le montant exact dû et le solde restant. Surtout, il ne faut jamais émettre de quittance pleine pour un paiement insuffisant : chaque versement partiel doit être précisément mentionné avec le solde impayé restant. Un décompte mal tenu fragilisera l'ensemble du dossier devant le juge.
À noter : La jurisprudence considère qu'un commandement de payer perd sa pertinence si le bailleur tarde excessivement à engager l'action en justice après l'expiration du délai de régularisation. Il est fortement recommandé d'assigner le locataire dans un délai de 2 à 3 mois maximum après l'expiration du délai imparti au commandement. Un commandement trop ancien peut être perçu par le juge comme révélateur d'une absence de volonté réelle du bailleur de mettre fin au bail, ce qui fragilise le dossier même si l'acte est formellement valide.
Le calendrier procédural doit intégrer la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars. Un commandement de payer délivré au printemps permet d'obtenir un jugement à l'automne et une expulsion effective dès le 1er avril suivant. Un commandement délivré en octobre risque de bloquer l'expulsion physique jusqu'à l'été suivant, prolongeant d'autant le préjudice financier.
Il est également crucial d'activer sans délai les garanties disponibles en respectant leurs délais contractuels de déclaration : signalement de la garantie Visale dans le mois suivant le dépassement du seuil, déclaration de sinistre GLI dans les 30 à 90 jours prévus au contrat, notification de la caution solidaire dans les 15 jours suivant la délivrance du commandement. L'assurance loyers impayés (GLI) offre d'ailleurs une double protection souvent sous-estimée : elle rembourse les loyers impayés et prend en charge les frais de procédure (commandement de payer, honoraires d'avocat, frais de commissaire de justice liés à l'expulsion), sous réserve que le sinistre soit déclaré dans les délais contractuels. Une déclaration tardive entraîne la déchéance totale du droit à indemnisation, y compris pour la prise en charge des frais de procédure déjà engagés.
Enfin, le dossier présenté à l'audience doit être irréprochable : historique précis des paiements, relances écrites restées sans réponse, preuves que le locataire n'a pas repris le loyer courant. Autant d'éléments qui réduisent considérablement le risque d'octroi de délais de grâce par le juge.
Conseil : Tenez un tableau de suivi mensuel détaillant, pour chaque mois, le montant du loyer et des charges appelés, le montant effectivement versé par le locataire, la date du paiement et le solde restant dû. Ce document, produit en pièce à l'audience, démontrera au juge la rigueur de votre gestion et empêchera le locataire de contester le montant de la dette. C'est aussi un outil précieux pour contrer l'argument de bonne foi fondé sur des paiements partiels réguliers.
La procédure d'expulsion pour un impayé partiel de loyer est juridiquement possible dès le premier mois, mais sa réussite repose sur une procédure irréprochable et une stratégie calibrée. Une erreur de forme sur le commandement, un décompte imprécis, un calendrier mal anticipé ou une assignation délivrée trop tardivement après l'expiration du délai de régularisation peuvent réduire à néant des mois d'efforts et de frais.
Maître Sandie Boudin, avocat à Saint-Maurice, intervient en contentieux locatif pour accompagner aussi bien les bailleurs que les locataires confrontés à ces situations. Son cabinet propose un accompagnement complet, de la rédaction des courriers préalables jusqu'à la représentation devant le juge des contentieux de la protection, en passant par la vérification du formalisme des actes et la construction d'une stratégie adaptée à chaque dossier. Si vous êtes concerné par un litige locatif dans le Val-de-Marne ou en Île-de-France, n'hésitez pas à solliciter un rendez-vous pour évaluer vos options en toute confidentialité.
