Chaque année, près de 150 000 affaires de loyers impayés sont portées devant les tribunaux français, et le taux d'impayés de plus d'un mois atteignait 3,5 % en 2025. Si votre locataire ne paie plus son loyer depuis deux mois, vous n'êtes pas seul — mais chaque semaine d'hésitation peut alourdir considérablement la facture. Face à cette situation, la question « loyer impayé que faire » revient avec une urgence légitime, car une procédure mal engagée peut coûter jusqu'à 7 000 € et s'étirer sur 12 à 18 mois. Maître Sandie Boudin, avocat au Barreau du Val-de-Marne installée à Saint-Maurice, accompagne régulièrement des bailleurs confrontés à ce type de contentieux locatif, en les aidant à articuler dialogue amiable et rigueur juridique. Voici un parcours en cinq étapes concrètes et chronologiques pour reprendre la main sans commettre d'erreur irréparable.
Les deux premiers mois d'impayés constituent une fenêtre critique. La dette s'accumule, et le locataire peut s'installer dans une logique d'inertie dont il devient de plus en plus difficile de le sortir. Statistiquement, les commandements de payer ont augmenté de 25 % depuis 2020, tandis que les expulsions ont bondi de 125 % sur la même période.
Le piège le plus redoutable est d'ordre calendaire. La trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars (article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), suspend toute expulsion physique pendant cinq mois. Si vous engagez vos démarches trop tard — par exemple en septembre — et que la procédure n'aboutit pas avant novembre, l'exécution du jugement sera bloquée jusqu'au 1er avril suivant. L'idéal est donc de réagir au printemps ou en été pour obtenir une décision judiciaire avant l'automne.
Le dilemme du bailleur est le suivant : agir trop fort risque de rompre le dialogue et de transformer une difficulté passagère en conflit long et coûteux. Agir trop doucement fait perdre des droits et des semaines précieuses. Tout l'enjeu consiste à articuler les deux approches, dans le bon ordre et au bon moment. Un avocat en droit immobilier peut vous aider à trouver cet équilibre et à éviter les erreurs de procédure qui fragiliseraient votre dossier.
Un autre risque majeur, souvent ignoré des bailleurs, réside dans la prescription de la dette locative. Celle-ci est de 3 ans à compter de chaque échéance impayée (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014) — et non à compter du départ du locataire ou de la résiliation du bail. Concrètement, un loyer impayé en avril 2022 est prescrit en avril 2025, quelle que soit la date de fin du bail. Un bailleur qui attend le départ du locataire pour agir peut donc se trouver privé de recours sur les premiers mois impayés. L'envoi d'une mise en demeure interrompt ce délai et en fait courir un nouveau, ce qui rend cette démarche d'autant plus urgente.
Conseil : Dès le deuxième mois d'impayé, dressez un calendrier prévisionnel : date de la trêve hivernale, date limite de prescription de chaque mensualité, délai contractuel de déclaration GLI. Ce simple tableau vous permettra de visualiser les fenêtres d'action et d'éviter les décisions tardives qui réduisent vos marges de manœuvre.
Dès le 5e ou le 10e jour du mois, si le loyer n'est pas arrivé, décrochez votre téléphone. Un appel, un SMS ou un e-mail suffit à ce stade. L'objectif n'est pas d'intimider, mais de comprendre la cause réelle du retard : simple oubli, difficulté passagère, perte d'emploi. Ce premier contact informel est souvent le plus efficace pour débloquer la situation avant qu'elle ne dégénère.
Un point essentiel : gardez une trace écrite de chaque échange, même informel. Un SMS envoyé le 7 du mois, un e-mail resté sans réponse, une note de conversation téléphonique datée — ces éléments constitueront des preuves précieuses si vous devez un jour les produire devant un juge ou les transmettre à votre assureur. Si aucune réponse ni aucun paiement n'intervient sous cinq à sept jours, passez immédiatement à l'étape suivante.
Aucun formalisme n'est imposé pour cette première relance. Un courrier simple, un e-mail ou même un SMS peuvent convenir. L'essentiel est de mentionner clairement le montant exact dû (loyer et charges), la date d'échéance dépassée, et une demande de régularisation dans les plus brefs délais.
Adoptez un ton courtois. À ce stade, vous cherchez encore à préserver le dialogue et à favoriser une issue amiable rapide. Cette lettre n'a pas de valeur juridique contraignante à proprement parler, mais elle constitue une preuve utile de démarche amiable — un élément que le juge et l'assureur GLI apprécieront si la procédure se poursuit.
Si la difficulté du locataire semble temporaire, vous pouvez évoquer la possibilité d'un plan d'apurement amiable : un accord écrit, daté et signé par les deux parties, qui étale le remboursement des arriérés selon un calendrier réaliste. Sachez toutefois que la signature d'un tel plan constitue une reconnaissance de dette et fait repartir un nouveau délai de prescription de trois ans. Ni vous ni votre locataire n'êtes obligés de l'accepter ; en cas d'échec, la voie judiciaire reste ouverte.
Avant d'envisager cette voie judiciaire, vous pouvez également saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Ces deux procédures sont entièrement gratuites, non contraignantes, et peuvent aboutir à un accord homologué ayant valeur de titre exécutoire. Elles constituent une étape intermédiaire particulièrement utile lorsque le locataire est de bonne foi mais que les discussions entre les parties sont dans l'impasse.
À noter : Un accord obtenu devant le conciliateur de justice et homologué par le juge a la même force qu'un jugement : il permet d'engager directement une saisie sur salaire ou sur compte bancaire en cas de non-respect par le locataire, sans avoir à relancer une procédure au fond. Cette voie peut faire gagner plusieurs mois par rapport à une assignation classique.
Si la relance simple est restée sans effet, la mise en demeure marque un tournant. Cet acte formel fait courir les intérêts moratoires (article 1344 du Code civil), constitue une preuve de diligence devant le juge et est exigé comme pièce obligatoire par la quasi-totalité des assureurs GLI. Elle doit impérativement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception — une lettre simple n'a aucune valeur juridique à ce stade. La lettre recommandée électronique qualifiée (LRE) est admise depuis le décret du 9 mai 2018, à condition que le destinataire y ait préalablement consenti. Précision utile : une seule mise en demeure peut couvrir plusieurs mois d'impayés à la fois, à condition que le décompte liste chaque mois séparément avec le montant précis du loyer et des charges. Cette possibilité évite d'avoir à envoyer autant de lettres recommandées que de mois impayés et simplifie la constitution du dossier GLI comme du dossier judiciaire.
Quatre mentions sont indispensables sous peine d'affaiblir l'ensemble de votre procédure :
Si la mise en demeure reste sans effet, l'étape suivante est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (coût : 120 à 250 €). Il s'agit de l'acte formel qui déclenche le délai de la clause résolutoire. La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines après signification du commandement. Toute procédure judiciaire engagée avant l'expiration de ces 6 semaines est irrecevable devant le juge des contentieux de la protection. Ne commettez pas l'erreur d'engager un commandement de payer sans avoir au préalable envoyé la mise en demeure LRAR : cela affaiblirait considérablement votre dossier devant le juge.
La mise en demeure interrompt par ailleurs le délai de prescription de trois ans prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) et en fait courir un nouveau à compter de sa date d'envoi. Conservez soigneusement l'accusé de réception et une copie du courrier : ces documents seront exigés par votre assureur et par le tribunal. Envoyez également une copie par e-mail pour maximiser les chances que le locataire en prenne connaissance.
Autre obligation à ne pas négliger à ce stade : si votre locataire perçoit des APL, vous devez signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois suivant le premier incident de paiement. Ce signalement est légal et obligatoire. Le défaut de signalement expose le bailleur à une amende supérieure à 7 000 € et peut entraîner la suspension des aides au logement, ce qui aggraverait mécaniquement la dette. La CAF peut alors mettre en place un plan d'apurement et, le cas échéant, basculer le versement des APL directement au bailleur en tiers payant.
Après le signalement, la caisse maintient les aides au logement pendant 6 mois et envoie aux deux parties un modèle de plan d'apurement à signer dans ce délai. Si aucun plan n'est signé dans ces 6 mois, la CAF impose automatiquement un plan sur 36 mois, contraignant le locataire à rembourser 1/36e de la dette par mois — un rythme souvent trop lent pour le bailleur. Profitez donc de cette fenêtre de 6 mois pour proposer un plan d'apurement plus court, en accord avec le locataire, plutôt que de subir un échéancier imposé sur 3 ans dont les termes ne sont plus négociables.
À noter : Le décret n°2026-84 du 12 février 2026, entrant en vigueur au 1er janvier 2027, ramènera le délai de signalement obligatoire à 3 mois (contre 2 mois actuellement) et imposera une information obligatoire de la CCAPEX dans les 15 jours suivant ce signalement. Si ce nouveau calendrier assouplit légèrement le délai initial, il ajoute une formalité supplémentaire. Les bailleurs ont intérêt à adapter leurs procédures internes dès maintenant pour être prêts à cette échéance.
Si votre bail est garanti par une caution solidaire, vous disposez d'un atout considérable : vous pouvez agir directement contre le garant dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire. En pratique, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au garant en même temps que la mise en demeure adressée au locataire. Ce courrier doit mentionner la référence à l'acte de cautionnement, le décompte détaillé des sommes dues et un délai de paiement de 8 à 15 jours.
Vérifiez la validité de l'acte de cautionnement. Pour tout acte signé depuis le 1er janvier 2022, la mention prévue par l'article 2297 du Code civil est obligatoire — son absence entraîne la nullité de l'engagement. Par ailleurs, si un commandement de payer est ultérieurement signifié au locataire, vous devez notifier la caution dans les 15 jours (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). À défaut, la caution reste tenue de la dette principale, mais elle est déchargée des pénalités et intérêts de retard. Attention enfin : le cumul d'une GLI et d'une caution solidaire est interdit (article 22-1 de la même loi), sauf pour les locataires étudiants ou apprentis.
Le délai de prescription pour agir contre la caution est de 3 ans à compter du dernier paiement effectué ou de la résiliation du bail (article 2224 du Code civil). Un bailleur qui tarde à mettre en cause le garant après la résiliation peut se retrouver prescrit et perdre tout recours contre lui, même si la dette du locataire est, elle, encore recouvrable.
Exemple : Mélanie Ferrand, propriétaire d'un appartement à Maisons-Alfort, avait obtenu un cautionnement solidaire signé par le père de son locataire lors de la signature du bail en mars 2020. Le locataire a cessé de payer en juin 2022, et le bail a été résilié en décembre 2022. Mélanie n'a engagé de poursuites contre la caution qu'en février 2026, soit plus de 3 ans après la résiliation. Le tribunal a constaté la prescription et rejeté sa demande. Si elle avait envoyé une mise en demeure au garant dès l'été 2022, le délai aurait été interrompu et ses droits préservés.
La GLI couvre généralement 24 à 36 mois d'impayés avec un plafond de 70 000 à 100 000 € selon les contrats. Elle prend aussi en charge les frais de contentieux, les indemnités d'occupation après résiliation du bail et parfois les dégradations locatives. Mais cette protection ne joue qu'à une condition : que la déclaration de sinistre soit effectuée dans les délais contractuels, qui varient de 15 à 90 jours selon les assureurs (fourchette courante : 30 à 60 jours).
La GLI comporte généralement une franchise et un délai de carence qui décalent le premier versement. Pour un contrat avec une franchise de 20 % et une carence de deux mois, le bailleur ne perçoit aucune indemnisation pendant les deux premiers mois d'impayés, puis reçoit 80 % du loyer le troisième mois, puis 100 % les mois suivants. Concrètement, pour un loyer de 1 000 €, le premier versement GLI sera de 800 €, les suivants de 1 000 €. Certains contrats sans franchise (dits « haut de gamme ») couvrent 100 % dès le premier mois indemnisé. Vérifiez les conditions générales de votre contrat GLI dès la souscription pour anticiper les mois que vous devrez financer seul.
Le risque de déchéance de garantie est réel. La Cour de cassation a confirmé le 9 avril 2026 qu'un retard de quatre mois dans la déclaration de sinistre avait entraîné la déchéance totale de la garantie, au motif que ce retard avait aggravé la dette supportée par l'assureur (article L.113-2 du Code des assurances). De surcroît, certains contrats GLI ne couvrent les loyers impayés qu'à compter de la date de déclaration de sinistre, sans effet rétroactif sur les mois antérieurs. Concrètement, un bailleur qui attend 4 mois avant de déclarer ne sera indemnisé que pour les mois postérieurs à sa déclaration, perdant définitivement la couverture des premiers mois d'impayés — en plus du risque de déchéance totale. En pratique, déclarez dès le deuxième loyer impayé, après envoi de la mise en demeure — ne misez jamais sur une régularisation amiable hypothétique pour retarder cette démarche.
Constituez un dossier complet dès la déclaration :
Un dossier incomplet est la principale cause de retard dans le traitement des sinistres GLI. Chaque aller-retour avec l'assureur repousse d'autant le début de l'indemnisation.
La Garantie Visale, portée par Action Logement, constitue une alternative publique et gratuite à la GLI privée. Elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés dans le parc privé, avec un remboursement en 15 jours ouvrés. Elle est ciblée sur les jeunes actifs, les titulaires de CDD, les étudiants et certains profils modestes. Elle n'est pas cumulable avec une GLI privée. Vérifiez dès la signature du bail si votre locataire est éligible : Visale dispense d'exiger une caution solidaire et offre une couverture équivalente à une GLI. Attention cependant : les démarches de déclaration et les délais propres à Visale diffèrent de ceux d'une GLI classique — référez-vous systématiquement aux conditions d'Action Logement.
Conseil : Que vous soyez couvert par une GLI privée ou par Visale, créez un dossier numérique dédié dès la signature du bail, comprenant le contrat d'assurance ou l'attestation Visale, le bail, les quittances et les justificatifs du locataire. En cas d'impayé, vous gagnerez un temps précieux lors de la déclaration de sinistre et éviterez les allers-retours qui retardent l'indemnisation.
Les étapes de relance amiable et de mise en demeure peuvent être menées par le bailleur seul. Toutefois, dès que ces démarches restent sans réponse, l'intervention d'un avocat devient déterminante. Un professionnel du droit sécurise le décompte de la dette — en intégrant correctement les aides au logement imputées —, vérifie la validité de l'acte de cautionnement et identifie les délais contractuels GLI à respecter. Une erreur à l'un quelconque de ces stades peut compromettre l'ensemble du recouvrement ou rendre la demande irrecevable devant le juge des contentieux de la protection.
Rappelons également qu'il est formellement interdit de tenter de reprendre soi-même possession du logement. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité sont des délits passibles de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). Seul un commissaire de justice est habilité à conduire une expulsion.
Le cabinet de Maître Sandie Boudin, à Saint-Maurice, intervient en contentieux locatif à chaque étape du dossier : conseil en amont pour prévenir les erreurs de procédure, rédaction de mises en demeure, négociation d'accords amiables et représentation devant les juridictions civiles lorsque le recours au juge devient inévitable. Si vous êtes bailleur dans le Val-de-Marne ou en Île-de-France et que vous faites face à un impayé de loyer, n'attendez pas que la situation s'enlise : prenez contact avec le cabinet pour évaluer vos options et engager les bonnes démarches dans les bons délais.
