Obtenir un jugement d'expulsion représente un soulagement pour de nombreux propriétaires, mais il ne suffit pas à mettre fin à l'occupation du logement. Lorsqu'un locataire refuse de quitter le logement malgré un jugement, la situation peut se prolonger de 12 à 18 mois supplémentaires, entre délais légaux, trêve hivernale et attente du concours de la force publique. En 2024, sur environ 80 000 commandements de quitter les lieux délivrés, seules 24 500 expulsions ont été effectivement exécutées avec l'intervention de l'État. Maître Sandie Boudin, avocat au Barreau du Val-de-Marne installée à Saint-Maurice, accompagne régulièrement des propriétaires confrontés à ces procédures de contentieux locatif, en les guidant à chaque étape pour sécuriser leurs droits. Quelles démarches respecter, quels recours actionner et quelles erreurs éviter absolument ?
Quand un locataire refuse de quitter le logement après un jugement, le propriétaire ne peut pas agir seul. Seul le commissaire de justice (anciennement huissier) est habilité à exécuter une décision d'expulsion, conformément à l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE). Toute tentative personnelle du bailleur pour forcer le départ serait illégale, quelle que soit la solidité du jugement obtenu. Pour un avocat en droit immobilier à Saint-Mandé et dans le Val-de-Marne, cette étape constitue le point de départ de tout accompagnement post-jugement.
Avant de délivrer un commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice doit d'abord signifier officiellement le jugement au locataire. À compter de cette notification, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour faire appel. Toutefois, un point essentiel mérite d'être souligné : l'appel du locataire ne suspend pas automatiquement l'expulsion. Sans décision expresse du premier président de la cour d'appel arrêtant l'exécution provisoire, la procédure d'expulsion peut se poursuivre pendant l'appel. Pour obtenir cette suspension, le locataire doit remplir deux conditions cumulatives prévues à l'article 514-3 du Code de procédure civile : démontrer un moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement, et justifier d'un risque de conséquences manifestement excessives en cas d'exécution immédiate. Ce n'est qu'après l'expiration du délai d'appel, sans appel ni départ volontaire, que le commandement peut être délivré. Il est donc conseillé de mandater le commissaire de justice sans attendre, dès l'obtention du jugement, afin que la signification intervienne le plus tôt possible.
Le commandement de quitter les lieux est un acte formel, strictement encadré par l'article R. 411-1 du CPCE. Il doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions obligatoires : l'indication du titre exécutoire, la désignation du juge de l'exécution compétent, la date de libération du logement et l'avertissement qu'une expulsion forcée pourra intervenir. Un seul oubli bloque l'ensemble de la procédure. Environ 15 % des demandes d'expulsion sont d'ailleurs rejetées en première instance pour des vices de forme.
Conseil : Dès l'obtention du jugement, transmettez sans délai l'intégralité du dossier (jugement, bail, mises en demeure, décompte de créance) à votre commissaire de justice. Un dossier complet dès le départ réduit considérablement le risque d'erreurs formelles dans le commandement et évite des semaines de retard supplémentaires.
Lorsque l'expulsion concerne l'habitation principale du locataire, l'article L. 412-1 du CPCE impose un délai incompressible de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et toute mesure d'expulsion forcée. Ce délai ne commence toutefois à courir qu'à compter de la notification du commandement au préfet, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique (articles L. 412-5 et R. 411-3 du CPCE). L'accusé de réception doit impérativement être conservé comme preuve de date certaine.
Par exception, le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi manifeste du locataire. Mais en parallèle, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai de grâce. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, ce délai est compris entre 1 mois et 1 an maximum, contre 3 mois à 3 ans auparavant. Cette réduction est toutefois soumise à une condition essentielle : le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Si ces conditions ne sont pas remplies, le juge peut refuser tout délai. Le juge tient également compte de la bonne ou mauvaise volonté du locataire et de ses démarches de relogement. La jurisprudence récente confirme cette sévérité : le tribunal de Lille (JEX, 24 janvier 2025, n° 24/00460) a jugé que lorsqu'un échéancier judiciaire antérieur n'a pas été respecté par le locataire, toute demande de nouveaux délais devient très difficile à obtenir.
La vigilance calendaire est essentielle. Si le délai de deux mois expire entre le 1er novembre et le 31 mars, la trêve hivernale suspend toute exécution jusqu'au 31 mars (article L. 412-6 du CPCE). Concrètement, un commandement délivré après début septembre repoussera l'expulsion effective au printemps suivant. Quatre catégories de situations échappent toutefois à cette règle, issues de la loi du 27 juillet 2023 et de la loi du 23 mars 2019 : le squat caractérisé, l'expulsion prononcée pour violences conjugales ou intrafamiliales, le logement insalubre ou dangereux pour la santé des occupants, et enfin le cas où une solution de relogement adaptée a déjà été proposée au locataire et refusée par celui-ci.
À noter : Un commandement de quitter les lieux délivré début septembre peut retarder l'expulsion effective de plus de six mois si le délai de deux mois expire pendant la trêve hivernale. Pour les propriétaires dont le jugement est obtenu en début d'été, il est donc stratégique de lancer la signification le plus rapidement possible afin d'espérer un commandement aboutissant avant le 1er novembre.
Si le locataire refuse toujours de quitter le logement à l'issue du délai de deux mois, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion, puis adresse au préfet une réquisition du concours de la force publique (article R. 153-1 du CPCE). Le dossier transmis doit être complet et soigné pour éviter tout retard :
Le préfet dispose de deux mois pour répondre. Passé ce délai sans réponse, son silence vaut refus tacite. Il peut refuser explicitement pour plusieurs motifs : des considérations liées à l'âge du locataire, à sa situation financière ou familiale (enfants à charge, bénéficiaire du RSA), un risque de trouble à l'ordre public, ou l'existence d'une demande DALO (Droit Au Logement Opposable) en cours. Ce refus, bien que légal, engage la responsabilité de l'État. La jurisprudence récente tempère toutefois cette faculté : le tribunal de Bobigny (JEX, 24 mars 2025, n° 25/01210) a jugé que la situation familiale, un dossier DALO en cours et un suivi social ne suffisent pas nécessairement à justifier un refus lorsque le locataire est de mauvaise foi.
Lorsque le concours de la force publique est accordé, l'expulsion physique mobilise trois acteurs simultanément : le commissaire de justice (seul habilité à diriger la mesure), les forces de l'ordre (police ou gendarmerie) et un serrurier si le locataire refuse d'ouvrir la porte. Si le locataire est présent, il doit quitter immédiatement les lieux. S'il est absent, le commissaire de justice pénètre dans le logement, dresse le procès-verbal d'expulsion et appose une affiche sur la porte indiquant que l'occupant ne peut plus y retourner.
Une contrainte légale absolue encadre l'opération : aucune expulsion ne peut avoir lieu entre 21 h et 6 h du matin, ni un jour férié ou chômé.
Après l'expulsion, la question des effets personnels du locataire se pose fréquemment. Le locataire dispose d'un délai de deux mois, non renouvelable, pour récupérer ses affaires. À l'issue de ce délai sans récupération, les meubles présentant une valeur marchande sont vendus aux enchères publiques par le commissaire de justice, tandis que ceux sans valeur marchande sont réputés abandonnés et détruits. Le produit de la vente est affecté en priorité aux frais engagés et à la créance du bailleur. Les papiers et documents personnels font l'objet d'un traitement distinct : ils doivent être placés sous enveloppe scellée et conservés par le commissaire de justice pendant deux ans. Les frais de transport et de garde-meuble sont juridiquement à la charge du locataire (et récupérables sur lui), mais le propriétaire doit souvent les avancer.
Exemple concret : Mélanie Garnier, propriétaire d'un appartement T3 à Joinville-le-Pont, a obtenu l'expulsion de son locataire en mai 2024. Le jour J, le locataire était absent. Le commissaire de justice a dressé le procès-verbal, fait poser un nouveau barillet par le serrurier et inventorié les biens restants : un canapé, un réfrigérateur, un lave-linge et plusieurs cartons. Les meubles ont été entreposés en garde-meuble (facturé 450 € par mois), sans que le locataire ne se manifeste. Après deux mois, le canapé et le lave-linge ont été vendus aux enchères pour 380 €, somme affectée aux frais de garde et au solde de la créance locative. Les cartons de papiers personnels ont été placés sous scellés et conservés par le commissaire de justice. Au total, Mme Garnier a avancé environ 1 200 € de frais de garde-meuble et de transport qu'elle a ensuite inscrits au décompte de sa créance contre le locataire.
Dès que le délai de deux mois de la réquisition expire sans réponse favorable, la responsabilité sans faute de l'État est automatiquement engagée. Ce principe, posé par l'article L. 153-1 du CPCE et la jurisprudence historique du Conseil d'État (arrêt Couitéas du 30 novembre 1923), dispense le propriétaire de prouver une quelconque faute. Il suffit de démontrer que le concours n'a pas été accordé dans les délais.
Prenons un exemple concret : un propriétaire dépose sa réquisition le 15 mai. Sans réponse au 15 juillet, la responsabilité de l'État court à partir de cette date. Si ce délai expire pendant la trêve hivernale, le point de départ est reporté à la fin mars. Les postes indemnisables couvrent notamment les indemnités d'occupation, les charges non récupérées (copropriété, taxes, assurances), les dégradations et, si elle est documentée, la perte de chance de relouer ou de vendre le bien.
Cette responsabilité prend fin dans plusieurs hypothèses précises, codifiées à l'article R. 154-3 du CPCE depuis le décret du 3 novembre 2025 : lorsque le préfet accorde ultérieurement le concours, lorsque les occupants quittent volontairement les lieux, lorsque le propriétaire renonce à l'expulsion, ou lorsque le bien est vendu. Point de vigilance critique : si un recours du locataire aboutit à l'infirmation du jugement d'expulsion après que le préfet a refusé le concours, le propriétaire ne peut plus justifier d'un préjudice indemnisable et perd son droit à indemnisation (article R. 154-7 du CPCE).
Depuis le décret du 3 novembre 2025 (articles R. 154-1 à R. 154-7 du CPCE), la procédure d'indemnisation est codifiée. Le propriétaire doit d'abord adresser un recours gracieux chiffré au préfet par lettre recommandée, préalable obligatoire avant tout recours contentieux. Le préfet propose alors une indemnisation sous forme de transaction. Lorsque le propriétaire accepte cette transaction (article R. 154-5 du CPCE), il s'engage à renoncer à tout recours contentieux concernant ce litige et à rembourser l'État de toute somme perçue de l'occupant ou d'organismes tiers pour la même période. En contrepartie, dès la signature, l'État est automatiquement subrogé dans tous les droits et actions du propriétaire contre l'occupant sans droit ni titre pour la période couverte par la transaction. En cas de refus ou de silence de deux mois du préfet sur le recours gracieux, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif. Attention : les créances contre l'État se prescrivent par quatre ans.
À noter : En acceptant la transaction proposée par le préfet, le propriétaire renonce définitivement à contester le montant devant le tribunal administratif. Avant de signer, il est donc indispensable de vérifier que l'indemnisation proposée couvre l'intégralité du préjudice subi (loyers perdus, charges, dégradations, perte de chance locative). Un chiffrage précis et documenté, réalisé en amont avec l'aide d'un avocat, renforce considérablement la position de négociation face à l'administration.
Face à une carence prolongée du préfet, le propriétaire peut engager un référé-liberté devant le juge administratif (article L. 521-2 du Code de justice administrative). Le Conseil d'État reconnaît que le droit de propriété est une liberté fondamentale. Le juge statue dans les 48 heures et peut ordonner à l'État de procéder à l'expulsion sous astreinte, par exemple dans un délai de 15 jours. Cette voie est particulièrement efficace lorsqu'aucun motif d'ordre public sérieux ne justifie l'inaction de l'administration.
Le propriétaire dispose de plusieurs leviers judiciaires. Il peut saisir le juge de l'exécution (JEX) pour contester un délai de grâce, faire réduire le délai de deux mois en cas de mauvaise foi ou régler toute difficulté d'exécution. La jurisprudence récente confirme cette fermeté : le tribunal de Bobigny a ainsi jugé en mars 2025 que la situation familiale d'un locataire (enfants, RSA, démarches DALO) ne suffisait pas nécessairement à obtenir un délai de grâce.
Le propriétaire peut également demander une astreinte judiciaire, soit une somme par jour de retard passé la date limite. En cas d'urgence avérée (telle que des dégradations en cours du logement), le propriétaire peut aussi saisir le juge des référés devant le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction immédiate de libérer les lieux ou de cesser les agissements dommageables. Cette voie est distincte de la saisine du JEX et est utilisable lorsque la situation présente un caractère d'urgence particulier qui ne peut attendre l'issue de la procédure d'exécution classique. En parallèle, le locataire qui se maintient plus de deux mois après le commandement commet un délit passible de 7 500 euros d'amende (article 315-2 du Code pénal). Enfin, des voies d'exécution sur les sommes dues — saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur rémunérations — peuvent être engagées indépendamment de la procédure d'expulsion.
Au-delà des loyers impayés, le propriétaire doit anticiper des frais de procédure significatifs après le jugement. En voici le détail indicatif :
Ces frais s'ajoutent aux loyers impayés et peuvent porter le préjudice total bien au-delà de 15 000 euros. Ils sont en principe récupérables sur le locataire, mais l'insolvabilité fréquente de ce dernier rend leur recouvrement aléatoire. L'indemnisation par l'État, lorsque le concours de la force publique n'a pas été accordé dans les délais, constitue alors souvent la seule voie de compensation effective pour le propriétaire.
Conseil : Conservez méticuleusement chaque facture, chaque relevé de charges et chaque justificatif de frais engagés depuis le début de la procédure. Ces pièces sont indispensables aussi bien pour chiffrer votre recours en indemnisation contre l'État que pour établir votre créance contre le locataire défaillant. Un dossier financier complet et structuré accélère le traitement de votre demande par la préfecture et renforce la crédibilité de votre réclamation devant le tribunal administratif.
Même muni d'un jugement définitif, le propriétaire qui tente de forcer lui-même le départ du locataire s'expose à de lourdes sanctions. L'expulsion « sauvage » est un délit puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende (article 226-4-2 du Code pénal, issu de la loi ALUR de 2014). Le titre judiciaire n'autorise en aucun cas l'auto-exécution.
Couper volontairement l'eau, l'électricité ou le chauffage est qualifié de contrainte et relève des mêmes sanctions pénales. Le changement de serrure sans accord du locataire constitue une violation de domicile, passible de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende depuis la loi du 27 juillet 2023. Sur le plan civil, ces actes peuvent donner lieu à des dommages et intérêts en faveur du locataire, fragiliser durablement le dossier du propriétaire et retarder encore davantage la procédure.
Face à la complexité des délais et des recours qui s'accumulent lorsqu'un locataire refuse de quitter le logement après un jugement, se faire accompagner dès le stade post-jugement permet d'optimiser chaque étape et de préserver ses droits à indemnisation. Le cabinet de Maître Sandie Boudin, à Saint-Maurice, intervient en contentieux locatif pour conseiller, défendre et représenter les propriétaires devant le juge de l'exécution, le juge des référés ou le tribunal administratif. Si vous êtes confronté à cette situation en Val-de-Marne ou en Île-de-France, n'hésitez pas à solliciter un accompagnement pour sécuriser votre procédure et faire valoir l'ensemble de vos droits.
