Avocat en litige locatif à Saint-Maurice, près de Charenton-le-Pont

Toute personne peut être confrontée un jour ou l'autre à une difficulté liée au droit immobilier, que l'on soit propriétaire ou locataire. Il peut s'agir de gérer un dégât des eaux, un problème de répartition ou régularisation de charges, définition des réparations à la charge du bailleur ou du locataire, de résiliation de bail et expulsion pour loyers impayés, demander des délais de paiement ou d' expulsion, transfert de bail (ex : récupération de bail par le conjoint ou suite au décès d'une personne qui vous hébergeait).

Le contentieux des baux d'habitation est de la compétence exclusive du tribunal de proximité.

Le texte le plus fréquemment applicable en la matière est la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Résiliation de bail par le locataire

Aux termes des articles 12 et 15 de loi du 6 juillet 1989 :

• Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment ;
• Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire.

Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Résiliation de bail pour loyers impayés

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur à son locataire peut être justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le fait de ne pas payer son loyer constitue naturellement un manquement aux obligations du locataire, mais il peut s'agir aussi du défaut de versement du dépôt de garantie ou du défaut de la justification de l'assurance habitation.

Souvent, le contrat de bail prévoit explicitement une clause résolutoire, indiquant que le contrat de location sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) :

• deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer et des charges, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie ;
• un mois après un commandement d'avoir à régulariser délivré par huissier de justice demeuré infructueux, à défaut d'assurance contre les risques locatifs ou à défaut de sa justification au bailleur à chaque période convenue.

À défaut de paiement ou de régularisation, le bailleur qui souhaite obtenir l'expulsion doit assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal de proximité.

Reprise du logement par le bailleur

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur à son locataire peut être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Congé pour reprise du logement

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 indique que : A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Congé pour vente

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le motif est contrôlé par le juge. Il sera justifié en cas de non respect par le locataire de l’une de ses obligations. Il peut s’agit du non-paiement du loyer, de retard régulier dans les paiements, de l’absence de jouissance paisible du bien loué (ex : tapages nocturnes répétitifs), du défaut d’assurance, d’une sous-location non autorisée par le bailleur.

Il existe des raisons non imputables au bailleur ou au locataire, telle qu’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Expulsion

Pour pouvoir expulser des locataires, le bailleur doit d'abord obtenir un jugement du tribunal de proximité constatant soit l'acquisition de la clause résolutoire (en cas de loyers impayés ou défaut d'assurance) soit la validité du congé pour vente et/ou congé pour reprise du logement et qui, en conséquence, ordonnera l'expulsion des occupants avec, si besoin est, le concours de la force publique. Le juge fixera alors dans cette même décision le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux loués (généralement égale au montant du loyer). Ce jugement doit ensuite être signifié par voie d'huissier, ce qui ouvre le délai d'appel (un mois). Puis l'huissier délivrera un commandement de quitter les lieux et tentera de procéder à l'expulsion.

Si les locataires renoncent à libérer le logement, l'huissier pourra demander le concours de la force publique, c'est-à-dire de la police. Pour cela, l'huissier de justice sollicite le Préfet afin que ce dernier autorise la réquisition de la force publique. Il ne peut être procédé à une expulsion forcée pendant la « trêve hivernale » (période s'étalant du 1er octobre au 15 mars), sauf si l'expulsion est engagée à l'encontre d'un squatteur ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

Le propriétaire qui n'obtient pas de réponse à l'issue de deux mois ou se voit opposer un refus de la préfecture peut demander réparation à l'Etat (dommages-intérêts). En effet, il résulte des articles 16 et 17 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 que le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation.

Après une demande amiable, la procédure contentieuse se déroule devant le tribunal administratif. L'avocat est alors obligatoire.

Loi n°91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution Article 16 : « L'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Article 17 : « L'huissier de justice chargé de l'exécution peut requérir le concours de la force publique. »

Délais de paiement et délais d'expulsion

Des délais de paiement et les délais d'expulsion peuvent être demandés devant le tribunal de proximité ou le juge de l'exécution du tribunal judiciaire.

Les délais de paiement

Les locataires peuvent demander au juge des délais pour apurer leur dette locative, qui peuvent aller jusqu'à 36 mois (trois années). Ils s'engagent alors à régler leur loyer courant (indemnité d'occupation), plus une somme supplémentaire mensuelle. Si le juge accède à cette demande, il suspendra alors les effets de la clause résolutoire. Toutefois, si le juge accorde ces délais de paiement, il précisera que si les locataires ne respectent pas une échéance, la procédure d'expulsion reprendra où elle s'était arrêtée.

Les critères pris en considération sont notamment :

• La situation personnelle et familiale du locataire ;
• La situation professionnelle et financière du locataire :
• La bonne foi du locataire ;
• Les diligences accomplies en vue de payer le loyer et d'apurer la dette locative ;
• La situation du propriétaire (ex : l'appréciation de la situation peut être différente, selon que le bailleur est une personne privée ou un OPHLM).

Article 1244-1 du Code civil, alinéa 1 : « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »

Les délais d'expulsion

Si le juge n'accorde pas de délais de paiement, les locataires peuvent encore demander à bénéficier de délais d'expulsion, c'est-à-dire de bénéficier d'un certain délai pour quitter le logement. Ce délai peut aller jusqu'à trois années.

Les critères pris en considération sont :

• La bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations ;
• La situation personnelle (âge, état de santé) et familiale du locataire ;
• La situation professionnelle et financière du locataire ;
• La situation personnelle et financière du propriétaire ;
• Les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Article L.412-3 code des procédures civiles d'exécution

Article L.412-6 code des procédures civiles d'exécution

Article L.412-8 code des procédures civiles d'exécution

Transfert de bail

En cas de décès du locataire ou d'abandon du logement par le locataire, certaines personnes peuvent bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux. L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas de décès ou d'abandon du locataire, le contrat de location continue ou est transféré au profit :

• du conjoint ;
• des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an ;
• du partenaire lié par un PACS ;
• des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an.

Ces dispositions sont applicables aux logements des organismes HLM (conventionnés ou non) si le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplit les conditions de ressources pour l'attribution du logement.

Réparations à la charge du bailleur ou du locataire

Avocat experte en litige locatif, Maître Sandie Boudin intervient à Saint-Maurice et dans l'ensemble du Val-de-Marne auprès des bailleurs ou des locataires, en cas de litige relatif aux réparations.

Les obligations du locataire

Il est normal que les équipements d'un logement loué nécessitent quelques réparations, en raison de leur utilisation quasi-quotidienne. Le locataire est tenu de les prendre en charge. Il doit également s'occuper des dégradations et des pertes lorsqu'elles sont le fruit de ses propres actions.

Les dégradations et les pertes

Selon l'article 1732 du Code civil, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance, pendant la durée du bail de location. L'article 1735 enrichit la donne en indiquant que le locataire se voit également tenu des dégradations et pertes « qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. ».

A contrario, le locataire n'est pas responsable des pertes et des dégradations qui surviennent :

• En raison d'un cas de force majeure ou d'un cas fortuit ;
• Par la faute du bailleur (vétusté du logement par manque d'entretien) ;
• Par la faute d'un tiers qu'il n'a pas volontairement introduit dans le logement (cambriolage, vol par introduction clandestine) ;
• En raison d'une malfaçon ou d'un vice de construction.

Les réparations courantes

Les petites réparations courantes et le menu entretien du logement incombent au locataire. Les réparations concernent tant l'intérieur que l'extérieur du logement loué. Hormis en cas d'inclusion de clause modificatrice, les réparations locatives sont celles qui se voient déterminées par l'article 1754 du Code civil.

On retrouve, entre autres :

• L'entretien des portes et des fenêtres, ce qui se traduit par le graissage des gonds et des charnières, les réparations des poignées de portes et des mécanismes de fermeture, le remplacement des pièces de serrurerie, etc. ;
• Les petits raccords de peintures, le rebouchage des trous présents dans les murs ;
• L'entretien des installations de plomberie, qu'il s'agisse des canalisations d'eau et de gaz, du chauffage, des éviers et de l'appareil sanitaire ;
• L'entretien des équipements électriques, soit le remplacement éventuel des ampoules, des interrupteurs, des prises de courant, etc. ;
• L'entretien des vitres, ce qui comprend le remplacement des vitres détériorées ;
• L'entretien du jardin et de la cour, notamment la tonte de la pelouse, le nettoyage des allées, la taille des arbres, etc. ;
• L'entretien et la réparation de l'ensemble des équipements mis à la disposition du locataire (plaques électriques, réfrigérateur, meubles, hottes aspirantes, détecteur de fumée, antennes, etc.) ;
• Les réparations locatives concernent notamment les travaux d'entretien courant et les petites réparations.

Sont compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations qui s'effectuent en raison de l'usage normal des locaux et des équipements à usage privatif.

Le Décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives (Décret pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives).

Quand le locataire refuse de réparer

Lorsque l'appartement est dégradé (manque d'entretien, dégradations de la part du locataire) et que le locataire refuse d'effectuer les réparations ou de payer pour l'intervention d'un professionnel, le bailleur peut retenir la somme correspondante sur le dépôt de garantie. Si la somme totale du dépôt de garantie (équivalente à un mois de loyer) ne suffit pas, il sera nécessaire de saisir la justice.

Inscrite au Barreau du Val-de-Marne, votre avocat en droit du bail fait valoir la position de sa partie, qu'il s'agisse du bailleur ou du locataire, durant une procédure contentieuse, engagée devant le Tribunal de proximité.

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparations. Les équipements mentionnés dans le contrat de location doivent également être en bon état de fonctionnement.

Le bailleur doit entretenir les locaux pour qu'ils soient en état de servir à l'usage prévu. Le bailleur doit donc réaliser l'ensemble des réparations nécessaires, hormis celles qui incombent au locataire. Toutefois, l'article 1755 du Code civil indique qu' « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Le propriétaire du logement en location prend généralement en charge les grosses réparations. Qu'est-ce qu'une grosse réparation ? Selon l'article 606 du Code civil, il s'agit de celle qui concerne les gros murs et les voûtes. Le rétablissement des poutres et des couvertures dans leur intégralité fait également partie de cette catégorie, tout comme celui des digues, des murs de soutènement et de clôture.

Sachez que le propriétaire du logement loué doit également faire réparer les équipements cités dans le bail qui se révèleraient défectueux alors même que le locataire a bien pris soin de les entretenir régulièrement.

Quand le bailleur refuse de réparer

Lorsque le propriétaire du logement en location refuse de prendre en charge les réparations qui lui incombent, le locataire doit lui faire parvenir une lettre de mise en demeure de réparation ou de remplacement. Si la réclamation reste lettre morte, le locataire peut, soit saisir la commission départementale de conciliation, soit saisir immédiatement le tribunal de proximité.

En tant qu'avocat en litige locatif à Saint-Maurice, Maître Sandie Boudin est habilitée à représenter le bailleur ou le locataire en cas de tout litige porté devant le tribunal de proximité de Créteil, dans le Val-de-Marne.

Les litiges immobiliers : des noeuds Gordiens ?

Dans quelle mesure est-ce au locataire ou au bailleur de prendre en charge, à ses frais, une réparation ? Les litiges immobiliers à ce sujet éclatent régulièrement, tant il est difficile de déterminer à qui incombe certaines réparations. En effet, les textes de lois en la matière sont de portée générale. Pour réellement savoir si les travaux doivent être effectués par le locataire ou par le bailleur, il convient d'étudier chaque cas de près.

À titre d'exemple, est-ce au locataire ou au bailleur de réparer une hotte aspirante qui, certes, n'a pas été entretenue sérieusement par le locataire durant le bail, mais qui s'avérait déjà défectueuse, comme l'indique l'état des lieux d'entrée ? De même, lorsque le locataire fait appel à un plombier pour réparer la chasse d'eau qu'il a lui-même cassée et que le professionnel s'aperçoit qu'il est nécessaire de remplacer la totalité du mécanisme, des incompréhensions peuvent subsister : est-ce toujours au locataire ou au bailleur de payer ? Est-il possible de répartir les frais ?

Maître Sandie Boudin, votre avocat en droit immobilier, se tient à votre disposition, à Saint-Maurice, dans le Val-de-Marne, pour répondre à toutes vos questions concernant les réparations locatives. Elle est également habilitée à vous accompagner, en cas de procédure judiciaire, devant le Tribunal de proximité de Créteil, voire devant les juridictions de toute la France, pour plaider en votre faveur.

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