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Avocat immobilier : les réparations à la charge du bailleur ou du locataire

Votre avocat en droit immobilier, Maître Sandie Boudin, intervient, à Saint-Maurice et dans l'ensemble du Val-de-Marne, auprès des bailleurs ou des locataires, en cas de litige relatif aux réparations.

Les obligations du locataire

Il est normal que les équipements d'un logement loué nécessitent quelques réparations, en raison de leur utilisation quasi-quotidienne. Le locataire est tenu de les prendre en charge. Il doit également s'occuper des dégradations et des pertes lorsqu'elles sont le fruit de ses propres actions.

Les dégradations et les pertes

Selon l'article 1732 du Code civil, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance, pendant la durée du bail de location. L'article 1735 enrichit la donne en indiquant que le locataire se voit également tenu des dégradations et pertes « qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. ».

A contrario, le locataire n'est pas responsable des pertes et des dégradations qui surviennent :

En raison d'un cas de force majeure ou d'un cas fortuit ;

Par la faute du bailleur (vétusté du logement par manque d'entretien) ;

Par la faute d'un tiers qu'il n'a pas volontairement introduit dans le logement (cambriolage, vol par introduction clandestine) ;

En raison d'une malfaçon ou d'un vice de construction.

Les réparations courantes

Les petites réparations courantes et le menu entretien du logement incombent au locataire. Les réparations concernent tant l'intérieur que l'extérieur du logement loué. Hormis en cas d'inclusion de clause modificatrice, les réparations locatives sont celles qui se voient déterminées par l'article 1754 du Code civil.

On retrouve, entre autres :

L'entretien des portes et des fenêtres, ce qui se traduit par le graissage des gonds et des charnières, les réparations des poignées de portes et des mécanismes de fermeture, le remplacement des pièces de serrurerie, etc.

Les petits raccords de peintures, le rebouchage des trous présents dans les murs ;

L'entretien des installations de plomberie, qu'il s'agisse des canalisations d'eau et de gaz, du chauffage, des éviers et de l'appareil sanitaire ;

L'entretien des équipements électriques, soit le remplacement éventuel des ampoules, des interrupteurs, des prises de courant, etc.

L'entretien des vitres, ce qui comprend le remplacement des vitres détériorées ;

L'entretien du jardin et de la cour, notamment la tonte de la pelouse, le nettoyage des allées, la taille des arbres, etc.

L'entretien et la réparation de l'ensemble des équipements mis à la disposition du locataire (plaques électriques, réfrigérateur, meubles, hottes aspirantes, détecteur de fumée, antennes, etc.).

Les réparations locatives concernent notamment les travaux d'entretien courant et les petites réparations. Sont compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations qui s'effectuent en raison de l'usage normal des locaux et des équipements à usage privatif.

Le Décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives (Décret pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives).

En savoir plus

Quand le locataire refuse de réparer

Lorsque l'appartement est dégradé (manque d'entretien, dégradations de la part du locataire) et que le locataire refuse d'effectuer les réparations ou de payer pour l'intervention d'un professionnel, le bailleur peut retenir la somme correspondante sur le dépôt de garantie.

Si la somme totale du dépôt de garantie (équivalente à un mois de loyer) ne suffit pas, il sera nécessaire de saisir la justice.

Inscrit au Barreau du Val-de-Marne, votre avocat en droit immobilier de Saint-Maurice, Maître Sandie Boudin, fait valoir la position de sa partie, qu'il s'agisse du bailleur ou du locataire, durant une procédure contentieuse, engagée devant le Tribunal d'instance.

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparations. Les équipements mentionnés dans le contrat de location doivent également être en bon état de fonctionnement.

Le bailleur doit entretenir les locaux pour qu'ils soient en état de servir à l'usage prévu. Le bailleur doit donc réaliser l'ensemble des réparations nécessaires, hormis celles qui incombent au locataire. Toutefois, l'article 1755 du Code civil indique qu' « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Le propriétaire du logement en location prend généralement en charge les grosses réparations. Qu'est-ce qu'une grosse réparation ? Selon l'article 606 du Code civil, il s'agit de celle qui concerne les gros murs et les voûtes. Le rétablissement des poutres et des couvertures dans leur intégralité fait également partie de cette catégorie, tout comme celui des digues, des murs de soutènement et de clôture.

Sachez que le propriétaire du logement loué doit également faire réparer les équipements cités dans le bail qui se révèleraient défectueux alors même que le locataire a bien pris soin de les entretenir régulièrement.

Quand le bailleur refuse de réparer

Lorsque le propriétaire du logement en location refuse de prendre en charge les réparations qui lui incombent, le locataire doit lui faire parvenir une lettre de mise en demeure de réparation ou de remplacement. Si la réclamation reste lettre morte, le locataire peut, soit saisir la commission départementale de conciliation, soit saisir immédiatement le tribunal d'instance.

En tant qu'avocat en droit immobilier, Maître Sandie Boudin est habilitée à représenter le bailleur ou le locataire en cas de tout litige porté devant le tribunal d'instance de Créteil, dans le Val-de-Marne.

Les litiges immobiliers : des noeuds Gordiens ?

Dans quelle mesure est-ce au locataire ou au bailleur de prendre en charge, à ses frais, une réparation ? Les litiges immobiliers à ce sujet éclatent régulièrement, tant il est difficile de déterminer à qui incombe certaines réparations.

En effet, les textes de lois en la matière sont de portée générale. Pour réellement savoir si les travaux doivent être effectués par le locataire ou par le bailleur, il convient d'étudier chaque cas de près.

À titre d'exemple, est-ce au locataire ou au bailleur de réparer une hotte aspirante qui, certes, n'a pas été entretenue sérieusement par le locataire durant le bail, mais qui s'avérait déjà défectueuse, comme l'indique l'état des lieux d'entrée ?

De même, lorsque le locataire fait appel à un plombier pour réparer la chasse d'eau qu'il a lui-même cassée et que le professionnel s'aperçoit qu'il est nécessaire de remplacer la totalité du mécanisme, des incompréhensions peuvent subsister : est-ce toujours au locataire ou au bailleur de payer ? Est-il possible de répartir les frais ?

Maître Sandie Boudin, votre avocat en droit immobilier, se tient à votre disposition, à Saint-Maurice dans le Val-de-Marne, pour répondre à toutes vos questions concernant les réparations locatives.

Votre avocat du Val-de-Marne est également habilité à vous accompagner, en cas de procédure judiciaire, devant le Tribunal d'instance de Créteil, voire devant les juridictions de toute la France, pour plaider en votre faveur.

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